Aarau
Dieses Haus ist ein Fass ohne Boden

Der Stadtrat will 4,185 Millionen Franken in die Liegenschaft Heinerich-Wirri-Strasse 3 stecken.

Nadja Rohner
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Das Haus ist derzeit zu 60 Prozent vermietet (respektive zur Miete zugesagt).

Das Haus ist derzeit zu 60 Prozent vermietet (respektive zur Miete zugesagt).

Ueli Wild

«Das Gebäude, in dem einst 167 Personen arbeiteten, wird zur politischen Zeitbombe», titelte die AZ am 9. März 2017. Es geht um das Bürogebäude Heinerich-Wirri-Strasse 3 (ehemals «GastroSocial») im Gönhard-Quartier. Und weiter stand in dem Artikel: «Der Stadt droht ein erheblicher finanzieller Verlust.» Jetzt zeigt sich: Es ist alles noch viel schlimmer. Statt wie geplant – und mit dem Budget 2018 abgesegnet – 1,21 Millionen Franken will der Stadtrat nun gesamthaft ganze 4,185 Millionen Franken in das Gebäude stecken. Er beantragt den entsprechenden Zusatzkredit beim Einwohnerrat.

Die Stadt hat das Bürohaus 2015 für 7,9 Millionen Franken gekauft; der Beschluss war schon 2011 gefallen. Der Stadtrat hatte den Kauf unter anderem als Sparmassnahme deklariert, weil man dann die Verwaltung auf zwei Standorte konzentrieren könnte (der zweite wäre das Rathaus). Die heute an der Bahnhof-strasse/Poststrasse ansässigen Abteilungen (Soziale Dienste, Steueramt, Stadtpolizei) hätten ins Gönhardquartier umziehen sollen.

Stadtrat will nicht verkaufen

2017 verkündete der Stadtrat, daraus werde doch nichts, beim näheren Hinschauen habe man gemerkt, dass die Räumlichkeiten der längst gekauften Liegenschaft doch nicht geeignet seien. Man hätte zudem weitere rund 5,5 Millionen Franken investieren müssen. Gleichzeitig hielt der Stadtrat 2017 fest, er wolle die Liegenschaft nicht verkaufen, sondern verfolge damit «weiterhin eine zukunftsgerichtete Immobilienstrategie mit guter Wertschöpfung». Er argumentierte auch, die Liegenschaft ergänze die historischen Gönhard-Güter in unmittelbarer Nachbarschaft, die der Stadt schon länger gehören. Der Stadtrat und der Leiter Liegenschaften zeigten sich – trotz damals schon bedeutender Büro-Leerstände in der Innenstadt – zuversichtlich, das 1964 erstellte und später um ein Parkhaus (75 Plätze) ergänzte Gebäude an einen neuen Gesamtmieter vermitteln zu können. Der Leiter Liegenschaften lobte die «guten, flexibel nutzbaren Büros an einer schönen und repräsentativen Lage».

Doch so einfach war es dann doch nicht. Selbst die vorübergehende Mandatierung der renommierten Firma Engel & Völkers, von der sich die Stadt «Zugang zum nationalen und internationalen Gesamtmarkt und zum Kundennetzwerk» versprach, brachte nicht den gewünschten Erfolg.

In der aktuellen Einwohnerrats-Botschaft heisst es nun, seit dem Vermietungsbeschluss Anfang 2017 habe sich der Markt für Geschäftsflächen «vom Vermietermarkt zum Mietermarkt gewandelt». Weil niemand das ganze Haus mieten wollte, sei die «teilweise Eigennutzung» attraktiv geworden. Der Stadtarchivar hat mittlerweile sein Büro und Archiv im lange fast vollständig leergestandenen Gebäude, die gemeinsame Informatik Aarau-Baden ist soeben eingezogen. Die vorgeschlagene Einquartierung der Schul-Geschäftsleitung hat der Kreisschulrat Aarau-Buchs vorerst gestoppt, aber der «GönHort», ein privates Tagesstrukturangebot, belegt einen Teil des 1. Obergeschosses. Laut Einwohnerratsbotschaft gibt es Zusagen von einer privaten Tagesschule sowie eines Treuhandbüros für Flächen im 2. Obergeschoss, womit 60 Prozent des Gebäudes vermietet wären.

Der Zusatzkredit ist laut Stadtrat notwendig, um das Gebäude «mehrmieterfähig» zu machen. Immerhin: «Reine Mieterausbaukosten, welche den Grundausbaustandard übersteigen, werden entweder durch den Mieter direkt oder über eine Erhöhung der Mietzinse finanziert.»

Einige der Massnahmen wurden bereits umgesetzt. Der vom Einwohnerrat mit dem Budget bewilligte Investitionskredit reiche nicht aus, man sei damals noch davon ausgegangen, dass das ganze Gebäude nur einen Mieter haben würde. Die nun durchgeführten Untersuchungen punkto Erdbebensicherheit, Statik und Schadstoffbelastung hätten Handlungsbedarf zutage gebracht. Der Stadtrat hatte beim Kauf, noch in früherer Zusammensetzung, versäumt oder darauf verzichtet, eine Due-Diligence-Analyse erstellen zu lassen, wie man es beispielsweise bei der «Walthersburg» gemacht hat. «Damit konnten nicht alle Risiken aufgedeckt werden, welche auf die Einwohnergemeinde zukommen», schreibt der aktuelle Stadtrat nun.

Ein «No-go-Kriterium»

Die Liste der geplanten Massnahmen ist lang. Starkstromverteilung und Zähler müssen komplett ersetzt werden, inklusive Schadstoffsanierung (Asbest). Alleine das kostet fast eine halbe Million Franken. Ebenso teuer ist der Einbau einer kontrollierten Lüftung und teilweise neuer Fenster. Heute hat es weder Lüftung noch Klimaanlage, trotz riesiger sonnendurchlässiger Fenster und schlechter Gebäudehülle. Das sei ein «No-go-Kriterium» für Mietinteressenten, so der Stadtrat. Der Stadtrat will das Gebäude zudem auch ans Eniwa-Fernwärmenetz anschliessen.

Weil durch die Nutzungsänderung des Gebäudes der Bestandesschutz aufgehoben wird, fordert die Gebäudeversicherung ein Update auf die aktuellen Normen betreffend Brandschutz, Fluchtwege und Treppensicherung. Das kostet fast 300'000 Franken. Hinzu kommen Schadstoffsanierungen und die Sanierung der Betondecken in der Einstellhalle.

Laut Einwohnerratsbotschaft habe über die Jahre 2015 bis 2018 eine durchschnittliche Nettorendite von 2,17 Prozent erwirtschaftet werden können. Allerdings mit Einberechnung der theoretischen Mieterträge durch das Stadtarchiv. Durch die Sanierungen ist laut Stadtrat künftig ein Brutto-Mietertrag von 522'500 bis 570'000 bei 5 Prozent Leerstand realistisch. Die Anlagekosten belaufen sich nach der Sanierung auf 12,85 Millionen Franken.

Das Geschäft wird wohl an der Einwohnerratssitzung vom 17. Juni behandelt.

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