Buchs

«Little Istanbul» soll attraktiver werden – das schwebt dem Gemeinderat vor

Die Aarauerstrasse («Little Istanbul») ist eines der Schlüsselgebiete in der neuen Buchser BNO.

Die Aarauerstrasse («Little Istanbul») ist eines der Schlüsselgebiete in der neuen Buchser BNO.

Die neue Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Buchs legt einen Fokus auf Verdichtung und Qualität. Ein Knackpunkt Siedlungsentwicklung ist die Aarauerstrasse.

22 Jahre, nachdem der Buchser Einwohnerrat die Nutzungsplanung der Gemeinde beschlossen hat, macht die dringend nötige Generalüberholung einen Schritt vorwärts: Seit Freitag liegt die neue Bau- und Nutzungsordnung zur Mitwirkung auf.

Vorweg: Es wird kein neues Bauland eingezont – obwohl Buchs das dürfte, ohne gleichzeitig auszonen zu müssen, weil die Hunzikermatte, die letzte grosse unüberbaute Landreserve, im kantonalen Richtplan als Wohnschwerpunkt eingetragen ist. Sie wird aber vorerst nicht zur Bauzone.

Stattdessen ist in Buchs die Siedlungsentwicklung nach Innen – wie vom Raumplanungsgesetz vorgegeben – ein wesentliches Thema. Bis 2040 wird die Gemeinde gegen 10'450 Einwohner haben (aktuell: 8083). Der Kanton peilt für urbane Entwicklungsräume, wie Buchs einer ist, eine Dichte von 70 Einwohnern pro Hektaren in bereits überbauten Gebieten an. In Buchs beträgt die Einwohnerdichte derzeit 57,4 Einwohner pro Hektare. Zusammenrücken ist angesagt. Ammann Urs Affolter betont aber: «Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen – sondern nur noch mit Qualität.»

«Little Istanbul»: Was tun mit dem Sorgenkind?

Ein Knackpunkt der Buchser Siedlungsentwicklung ist die Aarauerstrasse. Im Abschnitt zwischen Bavaria und Bahnhof-Kreisel – auch «Little Istanbul» genannt – stehen zahlreiche sehr alte Liegenschaften, in die schon lange niemand mehr substanziell investiert hat. Entsprechend schlecht ist die soziale Durchmischung. Hier sehe man, dass «gewisse Bevölkerungsteile daran sind, Parallelstrukturen aufzubauen», sagte SVP-Einwohnerrat Dieter Stüssi vor einem Jahr im AZ-Interview.

Der dort ansässiger Immobilienbesitzer Raphael Schmid schob damals nach: «Die negative Entwicklung der Aarauerstrasse, die zunehmend zum Ghetto wird und aus der sich die Schweizer nach und nach zurückziehen, ist nicht in erster Linie der Zuwanderung geschuldet. Sondern der dorfpolitischen Entwicklung, die der Gesetzgeber verursacht hat.»

Der Gemeinderat weiss um die Problematik. Längst in der Pipeline ist das neue Betriebs- und Gestaltungskonzept für die Aarauer- und Mitteldorfstrasse. Es sieht unter anderem einen Mehrzweckstreifen in der Strassenmitte und eine verbesserte Parkierung vor. Aber: Federführend ist der Kanton. Der Gemeinderat wartet darauf, das schon lange in Aussicht gestellte Bauprojekt endlich zur Vernehmlassung zu erhalten.

«Ich fühle mich hier sehr willkommen» – Stimmen und Eindrücke aus der Aarauerstrasse in Buchs.

Februar 2019: «Ich fühle mich hier sehr willkommen» – Stimmen und Eindrücke aus der Aarauerstrasse in Buchs.

Der Strukturplan als Anreiz für Investitionen

Die Steuerung der baulichen Entwicklung haben die Buchser hingegen selber in der Hand. Trotzdem gibt Urs Affolter zu bedenken: «Die Liegenschaften sind im Privatbesitz. Wir können die Besitzer nicht zwingen, sie zu erneuern – aber wir können mit neuen Planungsinstrumenten Impulse geben, um bessere Nutzungen zu ermöglichen.»

Ein sogenannter Strukturplan soll das schaffen: Der Gemeinderat will ihn künftig für die Gebiete Torfeld und Aarauerstrasse einsetzen. Das Planungsinstrument ermöglicht – vereinfacht gesagt – das Abweichen von der Regelbauweise, um eine deutlich höhere Ausnutzung der Liegenschaft zu erzielen. Im Gegenzug müssen aber hohe gestalterische Anforderungen an Wohn-, Arbeits- und Freiraum erfüllt werden. Der Strukturplan ist freiwillig umsetzbar, Bauen nach Regelbauweise weiterhin möglich. «Das Konzept des Strukturplans ist in dieser Form neu», sagt Affolter. «Wir hoffen damit eine städtebaulich positive Entwicklung anzustossen. Die Erneuerung der alten Bausubstanz muss für die Eigentümer interessant sein, sonst geschieht nichts.» Im Idealfall entstünde so anschliessend an das Aarauer Aeschbachareal und bis hin zur Aarauerstrasse, ein urbanes dichtes, attraktives Quartier.

Ein weiteres Schlüsselgebiet der neuen Buchser BNO ist das Mitteldorf. Hier soll es, wie an der Aarauerstrasse, eine Zentrumszone geben. Damit werde aufgewertet und gleichzeitig angemessen verdichtet, heisst es im Planungsbericht. Mit Gestaltungsplan ist hier ein siebengeschossiger Bau möglich.

Gestaltungsplanpflicht gilt neu für die Huetmatt (zwischen Zopfweg und Lochmattweg) sowie weiterhin für die Mühlematte direkt an der Suhre. Bei der Mühlematte bestehen bereits Überbauungsabsichten. Die Gebiete Heinrich-Wehrli-Strasse und Schulweg unterliegen künftig ebenfalls der Gestaltungsplanpflicht. Ersteres ist zu einem Grossteil im Gemeindebesitz (ältere Wohn- und Gewerbehäuser westlich der Schulanlage Gysimatte). Der Perimeter Schulweg gehört der Helvetia Versicherungsgesellschaft, die dort Entwicklungsabsichten hegt.

Das Gebiet Fabrikweg, zwischen Rösslimattstrasse und Suhre, ist heute Gewerbezone und Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und laut dem Ammann «relativ schlecht ausgenutzt». Hier will der Gemeinderat mit einer neuen Wohn- und Arbeitszone künftig bis zu 30 Prozent Wohnnutzung sowie Verkaufsnutzungen und öffentliche Nutzungen ermöglichen.

Reine Steingärten in der Gartenstadt verboten

Neu gibt es – angelehnt an die Stadt Aarau – ein Gartenstadtquartier östlich der Tramstrasse. Um die typische Charakteristik der Gartenstadt zu erhalten, sieht die neue BNO beispielsweise eine minimale Grünflächenziffer vor. Es gibt jetzt eine rechtliche Grundlage gegen reine Steingärten. Auch sind die Liegenschaftsbesitzer nicht völlig frei in der Gestaltung ihrer Vorgärten.

Zwar wären gemäss Hochhauskonzept von «aarau regio» in Buchs Standorte für Hochhäuser (über 30 Meter) im Torfeld und im Wynenfeld möglich. «Wir scheiden dafür aber im Moment keine Eignungsgebiete aus», sagt der Ammann. Ein Hochhaus komme nur in speziellen Fällen in Frage – etwa bei betrieblicher Notwendigkeit in der Arbeitszone Wynenfeld.

In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen verbleibt die Obermatte, die 2019 erneut als Stadion-Standort im Gespräch war. Das Gebiet an der Suhre gehört den Aarauer Ortsbürgern und wird derzeit hauptsächlich landwirtschaftlich genutzt. Angedacht ist, dass hier künftig Sportanlagen – etwa eine Basketballhalle – stehen. Eine Auszonung sei kein Thema, sagt der Ammann. Aber das Gebiet soll neu einer Gestaltungsplanpflicht unterliegen.

Der Spittel an der Lenzburgerstrasse ist neu nicht mehr kommunal geschützt. "Trotz diverser Nutzungsstudien und erheblichen Bemühungen in den letzten zwanzig Jahren gibt es keine realisierbaren Ideen für eine finanzierbare Sanierung und Umnutzung des Gebäudes", begründet Affolter. Das leerstehende Gebäude direkt neben dem Alterszentrum könnte künftig einer neuen Nutzung im Alterbereich weichen.

Öffentliche Infoveranstaltung zur BNO-Revision am Samstag, 18. Januar. www.buchs-ag.ch

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