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2015: Preise für Wohneigentum mittleren Segments steigen

Baden (vorne) und Ennetbaden sind gemäss Immobilien-Experten begehrte Wohnorte – unter anderem dank der hervorragenden Infrastruktur. Archiv/PKR

Baden (vorne) und Ennetbaden sind gemäss Immobilien-Experten begehrte Wohnorte – unter anderem dank der hervorragenden Infrastruktur. Archiv/PKR

Immobilien auf der Achse Untersiggenthal–Würenlos sind begehrt, was sich auf den Quadratmeterpreis auswirkt, der im mittleren Segment weiter ansteigt. Die Nachfrage nach Luxuswohnungen dagegen ist gesunken.

In den Immobilien-Metropolen Genf und Zürich sind die Preise in den letzten Wochen deutlich gefallen. «Kommt es jetzt zum grossen Einbruch an der Preisfront?», fragten diese Woche Schweizer Zeitungen.

Für den Raum Baden geht die Entwicklung in eine andere Richtung, erwarten Experten unisono. Amelie Stielau, Chefanalystin bei den CSL Immobilien, hat Baden unter die Lupe genommen. «Für den Wohneigentums-Bereich erwarte ich in Baden einen weiteren Preisanstieg, vor allem im mittleren Segment.» Der Quadratmeterpreis in Baden bewegt sich derzeit je nach Lage zwischen 4795 Franken und 9122 Franken und dürfte 2015 weiter ansteigen, erwartet sie.

Die Nachfrage nach Wohneigentum in der Stadt sei nach wie vor gross, hauptsächlich aufgrund der guten Erreichbarkeit. Der Zentralitätsfaktor sei eines der wichtigsten Kriterien für die Attraktivität einer Stadt. «Nicht nur Zürich liegt in der Nähe Badens, sondern auch Basel ist mit dem Zug gut erreichbar.» Nicht mehr ansteigen werden aber gemäss Stielau wohl die Preise für Eigentum im Luxusbereich – die Nachfrage ist bereits dieses Jahr gesunken.

Viel Entwicklungspotenzial habe das Limmattal und damit auch die Gemeinde Spreitenbach. «Das Projekt Limmattalbahn kommt rasch voran und wird die Standortattraktivität positiv beeinflussen. Gleichzeitig stehen etwa in Schlieren und Dietikon grosse Arealüberbauungen an.»

Michael Unold von der Badener Immobilienfirma Remax: «Das Jahr startete beim Wohneigentum fulminant, die Nachfrage war gross und die Preise stiegen, was vor allem damit zu tun hatte, dass sich die eher zurückhaltenden Wirtschaftsprognosen nicht bewahrheiteten. In der zweiten Jahreshälfte kühlte der Eigentumsmarkt dann ab.»

Er stellt für 2015 dieselbe Prognose wie Stielau: «Im kommenden Jahr erwarte ich bei den Luxuswohnungen eine Stagnation, die Preise im günstigen und mittleren Wohneigentums-Segment werden aber wohl moderat ansteigen.»

Zu den tiefen Zinsen und der Nettozuwanderung komme die Flucht aus dem Raum Zürich hinzu. «Jede dritte Hausbesichtigung in der Region Baden führen wir mit Kunden aus der Region Zürich durch.» Inzwischen interessierten sie sich nicht mehr nur für die Stadt Baden, sondern insbesondere für das Limmattal. «Die Gemeinden Wettingen und Würenlos zum Beispiel gelten als attraktiv.»

Hans Ruedi Stierli, Geschäftsleiter von Immotip AG am Badener Theaterplatz, sagt: «Bei den Objekten, die 1,5 Millionen Franken oder mehr kosten, ist die Nachfrage dieses Jahr gesunken.» Diese Entwicklung werde wohl auch 2015 andauern, denn aufgrund der neuen Regulierungsmassnahmen verlangten die Banken heute mehr Eigenkapital, höhere Amortisationen und rechneten für die Tragbarkeit mit kalkulatorischen, theoretischen Zinssätzen. «Es ist deshalb schwieriger geworden, eine Hypothek zu erhalten.»

Die Nachfrage für Eigentum auf der Achse Untersiggenthal–Würenlos sei aber ungebrochen. Insbesondere seien Immobilien begehrt, die zwischen 750 000 Franken und 1 Million Franken kosten. «Zürcher und Zuger werden sich vermehrt der Attraktivität dieser Gegend bewusst. Die Infrastruktur ist hervorragend, es gibt gute Bus- oder Zugverbindungen. Unsere Region ist derzeit immer noch unterbewertet.»

Unold erwartet deshalb und auch aufgrund des neuen Raumplanungsgesetzes, das mittelfristig das Immobilien-Angebot einschränken wird, in den kommenden Jahren in seinem Geschäftsrayon einen Preisanstieg.

Mietpreise: allenfalls Stagnation

Die Mietpreise waren 2014 in Baden tendenziell etwas sinkend. Im kommenden Jahr erwartet Amelie Stielau eine weitere Entspannung. «Die Mietpreise werden 2015 in Baden wohl nicht ansteigen – mit Ausnahme der modernen Wohnungen an zentraler Lage. Für solche Mietobjekte ist die Nachfrage nach wie vor sehr gross.»

Die Bruttomiete für einen Quadratmeter pro Jahr beträgt in Baden derzeit zwischen 203 und 317 Franken. Im oberen Segment könnte der Mietpreis leicht ansteigen, auf etwa 325 Franken, erwartet Stielau. Michael Unold erwartet bei den Mietwohnungen «sicher keine sinkenden Preise», allenfalls aber eine Stagnation.

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