Baden wächst und wächst: Seit der Jahrtausendwende stieg die Bevölkerungszahl um rund 3000. Und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt gross: Bis ins Jahr 2040, so die Prognosen des Kantons, wird die Einwohnerzahl um weitere 6000 auf ungefähr 25'000 Personen steigen.

Doch wo sollen diese Menschen leben? 97 Prozent der bestehenden Wohn- und Mischzonen in der Stadt sind bereits überbaut. Und die Möglichkeit für innere Verdichtung besteht zwar – aber bei weitem nicht im benötigten Ausmass.

Der Badener Stadtrat nimmt darum einen neuen Anlauf für die Überbauung des Galgenbucks in Dättwil. Das Gebiet, auf dem sich einst der Richtplatz der Stadt befand und ein Galgen stand, stellt die letzte grosse zusammenhängende Baulandreserve Badens dar. Ehe sie überbaut werden kann, muss sie aber eingezont, sprich von einer sogenannten Übergangszone in eine Bauzone überführt werden. Seit gestern läuft die öffentliche Mitwirkung zur entsprechenden Teilrevision der allgemeinen Nutzungsplanung.

Stadtammann Markus Schneider: «Für die prognostizierte Bevölkerungszunahme braucht Baden entsprechende Flächen. Die Kapazitäten in den Bauzonen reichen dazu bei weitem nicht aus. Durch die Einzonung des Gebiets Galgenbuck gewinnt Baden den Raum für eine diversifizierte Entwicklung der Stadt.»

Breites Wohnangebot

Auf dem Galgenbuck werden zwischen 1500 und 2000 Menschen leben können, erklärt Wladimir Gorko, Projektleiter bei der Stadt Baden. «Die genaue Zahl hängt davon ab, wie die 85'000 Quadratmeter Wohnfläche genutzt werden.» Voraussichtlich entstehen Teile, die dicht bewohnt sein werden, sprich mit kleineren Wohnungen, sowie auch Gebiete mit grosszügigeren Wohnformen. «Wir erachten den Galgenbuck vor allem auch darum als Standort mit Potenzial, weil hier ein breites Wohnangebot möglich sein wird», erklärt Gorko weiter.

Zwar könne durch Verdichtung auch im Zentrum noch Wohnraum geschaffen werden, allerdings seien die Mietpreise dort bekanntlich höher als in den Aussenquartieren der Stadt. Weil das Land auf dem Galgenbuck zu 40 Prozent der Ortsbürger- und der Einwohnergemeinde gehöre, biete sich der Stadt die Möglichkeit, Einfluss auf den Wohnungsmix zu nehmen– und auch auf die Wohnform: «Vorgesehen sind rund ein Drittel weniger Autoabstellplätze als nach Normbedarf.»

Die Entwicklung des Galgenbucks steht seit Jahrzehnten zur Debatte. Die ersten Ideen entstanden bereits im Jahr 1967 im Rahmen des Masterplans Rosinante. Seit 2007 laufen die Planungsvorbereitungen bei der Stadt: Studien wurden gemacht, ebenso ist ein Entwicklungsrichtplan vorhanden, der letzten Herbst noch einmal angepasst wurde.

Bereits im Jahr 2014 lag die Teilrevision der Nutzungsplanung öffentlich zur Mitwirkung auf, doch das damalige Projekt wurde sistiert, weil sich die Rahmenbedingungen änderten. In Kraft traten das revidierte Raumplanungsgesetz und das kantonale Baugesetz, die unter anderem Eigentümer zur Mehrwertabgabe verpflichten. Auch die Form der Zone und das Konzept der Erschliessung sind neu.

Mitwirkungsverfahren läuft derzeit

Wie geht es nun weiter? Eine Aussage zur Frage, wann die Bagger auffahren werden, liess sich Projektleiter Wladimir Gorko nicht entlocken. Fest steht: Bis zum 28. Februar läuft das Mitwirkungsverfahren. Die Unterlagen können bei der Fachabteilung Entwicklungsplanung an der Rathausgasse 5 (Roter Turm) eingesehen werden.

Der Vorprüfungsbericht des Kantons wird bis Sommer 2020 erwartet. Der voraussichtliche weitere Planungsverlauf sieht ab 2021 die Erarbeitung eines Gestaltungsplans mit Landumlegung vor: Auf dem 15 Hektaren grossen Areal wird es eine neue Parzellenstruktur geben.

Vertrag wurde bereits 2013 unterschrieben

Um die gesamte Entwicklung abzustimmen, haben Stadt und Grundeigentümer bereits 2013 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag unterzeichnet. Mit Ausnahme eines Grundeigentümers hätten alle den Vertrag unterzeichnet, heisst es im neusten Planungsbericht vom 13. Dezember. Bilaterale Vereinbarungen wurden unter anderem mit drei Betrieben getroffen:

Der lokale Gemüsebauer wird seinen Betrieb spätestens mit der Rechtskraft der Landumlegung aufgeben und an einen neuen Standort verlegen. Dem Reitsportbetrieb wurde durch die Einwohner- und Ortsbürgergemeinden als künftige Eigentümerinnen des Landes vertraglich eine Übergangsfrist von zehn Jahren bis 2022 gewährt. Und der Betreiber der Baumschule verfügt über einen kurzfristig kündbaren Pachtvertrag: Dieser wird mit der Rechtskraft des Sondernutzungsplans gekündigt.