Baden
Millionen-Steuerbschiss nach Immobilien-Deal: Ist das im Aargau immer noch möglich?
Aargauer Immobilienunternehmer machten vor einigen Jahren fast 4 Millionen Franken Kasse mit dem Kauf und Verkauf einer Badener Liegenschaft. Pikant: Im Kanton Zürich wäre ein solcher Bschiss nicht möglich gewesen.
Mit Kauf und Verkauf einer Liegenschaft in Baden machte ein Immobilienunternehmen einen enormen Gewinn. (Symbolbild)
Stolze 3,75 Millionen Franken Gewinn machten Immobilienhändler mit einer einzigen Liegenschaft: Am Dezember 2010 hatte sie es für 2,95 Millionen Franken gekauft, nicht einmal ein Jahr später nach einer Sanierung für 6,7 Millionen Franken verkauft.
Das mittlerweile liquidierte Unternehmen zahlte allerdings nie Steuern für den Gewinn, den die Staatsanwaltschaft als «exorbitant» bezeichnete. Es hatte den Gewinn auch nie in einer Steuererklärung ausgewiesen. Rund 866'000 Franken an Steuereinnahmen entgingen damals in der Summe dem Bund, dem Kanton und der Stadt Baden.
Das Bezirksgericht Baden verurteilte den damaligen Verwaltungsratspräsidenten wegen Misswirtschaft zu einer bedingten Geldstrafe von 330'000 Franken, einer Busse von 10'000 Franken und einer Zahlung von 430'000 Franken an den Staat. Der 67-Jährige meldete Berufung an, das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die zwei weiteren ehemaligen Verwaltungsräte waren bereits verurteilt worden.
Im Kanton Zürich nicht möglich
Aargauer Unternehmen mussten Gewinne aus Immobilientransaktionen damals erst bei der Steuererklärung angeben und die Steuern später dafür zahlen. Anders war das damals etwa schon im Kanton Zürich: Dort wurden diese «im Rahmen der notariellen Abwicklung sichergestellt», wie die Kantonale Staatsanwaltschaft in der Anklageschrift ausführte.
Das Veranlagungsverfahren im Aargau hat es dagegen ermöglicht, «mittels einer nur dafür verwendeten Aktiengesellschaft lukrative Immobilientransaktionen abzuwickeln, die Gesellschaft anschliessend auszuhöhlen und in den Konkurs zu schicken, ohne die Steuerschulden zu begleichen».
Dabei spielen die Unternehmen auf Zeit, indem sie keine Buchhaltung führen oder sie erst mit grosser Verspätung einreichen. Nachfragen der Steuerbehörden werden gezielt ignoriert.
Es wird bewusst auf Zeit gespielt
Bekannt ist auch die Masche, einen Konkurs möglichst lange zu vermeiden, das Unternehmen einem Firmenbestatter zu übergeben, der auf eine Auflösung der Gesellschaft mangels Domizils hinwirkt. In jedem Fall soll verhindert werden, dass die ehemaligen Verwaltungsräte finanziell und juristisch belangt werden können, etwa indem Verjährungsfristen für Tatbestände wie Misswirtschaft oder Unterlassung der Buchführung ablaufen.
Doch wäre ein solcher Steuerbschiss im Aargau auch heute noch möglich? Die Antwort lautet: Nein – oder zumindest nicht in dieser Höhe. Das Steuergesetz wurde mittlerweile geändert.
«Seit dem 1. Januar 2020 steht Kanton und Gemeinden für die Grundstückgewinnsteuern und für die auf Veräusserungsgewinnen erhobenen Einkommens- und Gewinnsteuern ein gesetzliches Grundpfandrecht zu», erläutert Roland Teuscher, Leiter Kommunikation beim Departement Finanzen und Ressourcen, zu dem das Kantonale Steueramt gehört.
Steuerausfälle werden nicht komplett verhindert
Die Höhe des Grundpfandrechts sei gesetzlich auf 3 Prozent des Kaufpreises respektive des Verkehrswerts bei Tausch begrenzt. «Aufgrund der Beschränkung des gesetzlichen Grundpfandrechts können Steuerausfälle nicht vollständig, aber weitgehend verhindert werden», fährt Teuscher fort. Das gilt für juristische wie auch natürliche Personen.
Beim oben genannten Verkaufspreis wären es also 201'000 Franken gewesen, die der Käufer der Immobilie direkt ans Steueramt statt an den Verkäufer überwiesen hätte. In der Regel werde dieses Vorgehen in den Grundstück-Kaufverträgen festgehalten, so Teuscher.
Er weist allerdings auch darauf hin, dass für die direkte Bundessteuer bei Grundstücksveräusserungen kein gesetzliches Grundpfandrecht bestehe. Auch dies betrifft juristische und natürliche Personen, die das verkaufte Grundstück im Geschäftsvermögen halten.
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