Immobilienmarkt

Bauboom erfasst die Region Baden – so entwickeln sich Preise und Qualität von Häusern und Wohnungen

Eine von vielen Neubauten mit Mietwohnungen: Das Postareal-Gebäude in Baden.

Eine von vielen Neubauten mit Mietwohnungen: Das Postareal-Gebäude in Baden.

Die Immobilienpreise in den Regionen Baden und Brugg-Zurzach sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Wie stehen sie im Vergleich mit anderen Regionen da? Was sind die neuste Entwicklungen  auf dem Immobilienmarkt? Antworten liefert das neue Immo-Monitoring von Wüest Partner AG in Zürich. Das «Badener Tagblatt» hat 13 Erkenntnisse herausgefiltert: 

1) Dynamik im Mietwohnungsmarkt

Der Mietwohnungsmarkt in der Region Baden ist derzeit von einer grossen Dynamik erfasst. Zwischen dem zweiten Quartal 2018/19 und dem 4. Quartal 2020 stieg die Anzahl der Neubaubewilligungen bei Mietwohnungen um 156 Prozent. In den 70 bevölkerungsstärksten Regionen in der Schweiz weist der Report einzig für die Region Zug einen höheren Wert (167 Prozent) aus. In der Region Brugg-Zurzach hat sich die Zahl nur minim erhöht.

2) Leerstandsquote

Die Leerstandsquote in der Region Baden liegt mit zirka 2,2 Prozent leicht unter dem Schweizer Durchschnitt von 2,8 Prozent. Anders die Region Brugg-Zurzach: Hier liegt der Wert bei rund 6,5 Prozent. Der Aargau gehört zu den Kantonen mit den höchsten Leerstandsquoten.

3) Preise für Eigentumswohnungen  

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den Regionen Baden sowie Brugg-Zurzach zwischen 2. Quartal 2019 und 2. Quartal 2020 jeweils im Durchschnitt um bis 2,5 Prozent gestiegen. In Boomregionen liegen die Werte bei über 5,5 Prozent, bei Regionen am anderen Ende bei minus 3,0 Prozent und mehr.

4) Büroflächen

In der Region Baden sind im schweizweiten Vergleich überdurchschnittlich viele Büroflächen auf dem Markt. Das drückt sich in der sogenannten Angebotsziffer aus. Sie liegt bei rund 10,5 Prozent, gegenüber 6,9 Prozent für den Schweizer Durchschnitt. Bei Brugg-Zurzach sind es rund 5 Prozent. Die Zahlen gelten für den Zeitraum vom 3. Quartal 2019 zum 2.Quartal 2020. Die Angebotsziffer ist definiert als das Verhältnis zwischen den angebotenen Flächen und dem Flächenbestand im Geschäftsflächenbereich.

5) Beschäftigungswachstum

Die Analysten von Wüest und Partner erwarten zwischen 2021 und 2025 ein unterdurchschnittliches Beschäftigungswachstum für die Regionen Baden und Brugg-Zurzach. Bei einem Schweizer Durchschnittswert für 0,9 Prozent weist der Report für Baden rund 0,7 Prozent aus, für Brugg-­Zurzach rund 0,4 Prozent. Die Region Aarau liegt mit Baden praktisch gleichauf, das Fricktal und das Freiamt weisen knapp 0,25 Prozent aus. Spitzenreiter ist Lausanne mit rund 1,5 Prozent, gefolgt von Zürich und Basel-­Stadt mit leicht schlechteren Werten. Schlusslicht ist das Oberengadin mit rund –0,3 Prozent.

6) Mehrfamilienhäuser: Boom bei Neubauten

Boom bei den Neubau-Bewilligungen für Mehrfamilienhäuser in der Region Baden: Wüest und Partner weist hier einen Anstieg von 50 Prozent und mehr aus. Bei Brugg-Zurzach liegt dagegen eine Abnahme von bis zu 25 Prozent vor. Eine Abnahme wird auch für die Regionen Aarau und Fricktal ausgewiesen, eine Zunahme von bis zu 25 Prozent für das Freiamt.

7) Geschäftsflächen: Viele Neubauten in Pipeline

Beim Bauvolumen im Bereich der Geschäftsflächen (Büro, Geschäfte, Gastronomie) befindet sich schweizweit ein grosses Investitionsvolumen in der Pipeline. Angesichts der konjunkturellen Lage sei unsicher, welche Projekte tatsächlich in Angriff genommen werden, schreiben die Autoren des Reports. Auch hier liegt die Region Baden im Spitzenbereich mit mindestens 50 Prozent mehr Neubaubewilligungen. Die Region Brugg-Zurzach weist eine Zunahme von bis 25 Prozent aus.

8) Mietwohnungen: Gute Qualität

Wüest Partner haben ein Rating für Mietwohnungen erstellt. Berücksichtigt wurden Faktoren wie Erreichbarkeit, Infrastruktur, Arbeitsplatzentwicklung, Steuern oder Attraktivität der Gemeinde. Die Region Baden kommt in der Gesamtrechnung auf einer Skala von 1 bis 5 auf eine 4,1. Das entspricht einem «gut» und ist haarscharf an einem «sehr gut» (ab 4,2) vorbeigeschrammt. Es liegt aber deutlich über dem Durchschnitt. Im kantonalen Vergleich liegt die Region Baden an der Spitze, vor dem Fricktal (3,7) und Aarau (3,6). Brugg-Zurzach (3,2) oder das Freiamt (3,1) liegen mit einer «durchschnittlichen» Qualität deutlich zurück. Es gibt allerdings diverse Regionen, die ein «extrem schlecht» oder «sehr schlecht» eingezogen haben.

9) Höhere Mietpreise

Die Mietpreise in der Region Baden liegen über dem Durchschnitt. Der Medianpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt bei 1340 Franken, jener für eine 5-Zimmer-Wohnung bei 1920 Franken. Deutlich günstiger sind die entsprechenden Wohnungen in der Region Brugg-Zurzach mit 1170 respektive 1720 Franken. Zum Vergleich: Die Region Aarau weist 1150 respektive 1730 Franken aus. Anders als beim Durchschnittspreis besagt der Median, dass die Hälfte der Preise unter und die andere Hälfte über dem Wert liegen.

10) Wohneigentum

Wer in der Region Baden eine Eigentumswohnung erwerben will, muss mit einem Medianpreis von 569'000 Franken für eine 3-Zimmer-Wohnung rechnen. Für 4-Zimmer-­Wohnungen weist Wüest Partner einen Wert von 709'000 Franken aus; für 5-Zimmer-Wohnungen 887'000 Franken. Für die Region Brugg-Zurzach liegen die Werte bei 476'000, 587'000 und 731'000 Franken. Wohneigentum in der Region Baden ist im Kantonsvergleich teurer: Der Medianpreis für eine 4-Zimmer-Wohnung in der Region Aarau liegt bei 601'000 Franken. Im Freiamt sind es 480'000 und im Fricktal 450'000 Franken. 

11) Preise für Einfamilienhäuser

Grosse Unterschiede auch bei Einfamilienhäusern: Bei 5 Zimmern liegt der Medianpreis in der Region Baden bei 955'000 Franken. Abgesehen von Mutschellen (964'000 Franken) sind das rund 150'000 bis 200'000 Franken mehr als in den anderen Aargauer Regionen. In Brugg-­Zurzach sind es 753'000 Franken. 

12) Qualität der Eigentumswohnungen

Das Rating zur Qualität der Eigentumswohnungen weist für die Region Baden eine 4,2 aus («sehr gut»), für Brugg-Zurzach eine 3,2 («durch­schnittlich»). Bei den Einfamilienhäusern sind für Baden eine 4,1 («gut»), für Brugg-Zurzach eine 3,4 («überdurchschnittlich»).

13) Hohe Baulandpreis

Bei den Baulandpreisen muss man in der Region Baden mit einem Medianpreis von 1260 Franken pro Quadratmeter rechnen, auf dem Mutschellen mit 1210 Franken. In Brugg-Zurzach sind es 620 Franken. Schweizweit sind auch hier die Unterschiede frappant: Im Jura liegt der Medienpreis bei 110, in Zürich bei 4530 Franken. Für einen Quadratmeter Bauland liegt er bei den Mehrfamilienhäusern in Baden bei 1680 Franken, in Brugg-Zurzach bei 680 Franken. 

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