Stadtentwicklung

Das Hochhaus auf dem ABB-Areal dürfte zum grössten Wohnhaus werden, das es in Baden je gab

Schwarzer Turm: So könnte das neue Hochhaus von der Haselstrasse her aussehen. (Visualisierung: HRS Real Estate)

Schwarzer Turm: So könnte das neue Hochhaus von der Haselstrasse her aussehen. (Visualisierung: HRS Real Estate)

Für das Hochhaus auf dem ABB-Areal in Baden gibt es neue Pläne – statt einer reinen Büronutzung sind jetzt 150 Wohnungen geplant. Baustart soll bereits im November sein.

Es ist das grösste Wohnhaus, das die Stadt Baden je gesehen hat, und kaum jemand spricht bisher darüber: Aus dem geplanten Bürohochhaus Baden Ost auf dem Speditionsplatz im ABB-Areal soll jetzt ein Wohnturm werden.

Statt Büros sind hier neuerdings 150 Wohnungen geplant, von kleinen Eineinhalb- bis zu Viereinhalbzimmerwohnungen. Pro Geschoss sollen zehn Wohnungen entstehen. Sie haben zwar alle keine Balkone, die grösseren aber sogenannte Loggien – sprich offene Balkone, die ins Innere des Gebäudes ragen. Auf dem Dach sollen zudem laut Baugesuch 14 «Terrasseneinheiten» entstehen, die von den Bewohnern der kleineren Wohnungen genutzt werden sollen.

Die Projektänderung für das 66 Meter hohe Haus liegt noch bis zum 1. Oktober öffentlich bei der Abteilung Planung und Bau auf. Das Bürohochhaus war schon 2017 bewilligt worden. Bauprofilstangen wurden deshalb keine neuen aufgestellt. Das Hochhaus war 2012 und dann noch einmal 2017 ausgesteckt.

Der Entwurf stammt von der «Planergemeinschaft Hochhäuser Baden Nord», die sich aus den beiden Zürcher Architekturbüros Pool Architekten und Meier, Hug Architekten zusammensetzt. Totalunternehmerin für den Bau des Hochhauses ist die HRS Real Estate AG aus Frauenfeld, die derzeit in Baden auch den Thermalbad-Neubau umsetzt.

Während das zweite Hochhaus neben dem ABB-Heizkraftwerk an der Brown-Boveri-Strasse in Baden Nord später gebaut und ausschliesslich aus Gewerbe- und Büroflächen bestehen soll, steht das Hochhaus Ost in nächster Nähe zum Brown-Boveri-Platz. Zur Erinnerung: Unter dem Platz ist 2017 zusammen mit dem Hochhaus Ost auch ein neues Parkhaus für 500 Autos bewilligt worden. Der Brown-Boveri-Platz selbst wird nach der Fertigstellung des Parkhauses von der Stadt Baden neu gestaltet.

Zuger Immobilienfonds als Bauherrschaft

Der Baubeginn für das Hochhaus ist für Mitte November vorgesehen. Als Grund für die Projektänderung wird im Baugesuch eine «veränderte Marktsituation» angegeben. Heisst das, die Nachfrage nach Büroflächen ist in Baden Nord nicht mehr gegeben? Thomas Lütolf, Leiter der Badener Standortförderung widerspricht: «Im Gegenteil, das Bedürfnis für nahe zum Schnellzugsbahnhof gelegene Arbeitsplätze nimmt eher zu.» Er habe zwar Verständnis für die Umnutzung durch die neue Bauherrschaft, aber am fehlenden Interesse von Firmen liege es keineswegs.

Als Grundeigentümerin und Bauherrin tritt neu die Akara Funds AG mit Sitz im zugerischen Baar auf. Die Immobilienfondsgesellschaft wurde 2016 gegründet und investiert laut eigenen Angaben «in Objekte mit stabilem Cashflow». Ursprünglich war die ABB Immobilien AG Bauherrin für die beiden Hochhäuser, bis zum Verkauf des Hochhauses Ost im Herbst 2018. Die Kosten für das Hochhaus belaufen sich laut Baugesuch auf rund 63,4 Millionen Franken. Statt wie ursprünglich geplant 15 Etagen soll es neu 18 Stockwerke bekommen. Das ist möglich, weil Wohnungen weniger Höhe benötigen als Büroräume.

Wie es im neuen Baugesuch heisst, wird der Turm mit seiner Metallfassade dafür etwas schlanker als ursprünglich geplant. Trotz der Nutzungsänderung seien die äussere Erscheinung sowie die Proportionen des Gebäudes grundsätzlich die gleichen wie jene des Vorgängerprojekts, heisst es ausserdem.

Dem Baugesuch liegt auch eine neue Version des Mobilitätskonzepts für diesen Standort bei. Für die Bewohner sind 96 Parkplätze geplant. Insgesamt soll es 335 Veloabstellplätze geben. Im unterirdischen Gebäudesockel sind Keller- und Technikräume sowie eine grosse Velohalle geplant. Über dem Sockel soll es auf immerhin noch drei Etagen Büros geben. Laut Jarl Olesen, Leiter Planung und Bau bei der Stadt Baden, bleibt der Sondernutzungsplan für den Standort unverändert in Kraft. Auch die vorliegende Baubewilligung für das Parkhaus sei von der Projektänderung nicht betroffen.

Kleine Grünfläche zwischen Hochhaus und Bahngleisen

Für die Landschaftsarchitektur ist das renommierte Zürcher Studio Vulkan zuständig. Was beim Baugesuch auffällt: Angesichts der grossen Zahl von 150 Wohnung ist der Freiraum rund um das Haus relativ klein. Das ist nicht verwunderlich, der Platz ist eng hier. Nur ein dreieckiger Spickel zwischen der alten BBC-Spedition, dem Hochhaus und den SBB-Gleisen dient als Grünfläche – mit einigen Bäumen, Picknicktischen, einer Feuerstelle und Veloabstellplätzen.

«Es ist im Gestaltungsplan vorgesehen, dass die Neubauten in Baden Nord an den bestehenden Industriecharakter anknüpfen», sagt Olesen. Es sei deshalb aus städtebaulicher Sicht richtig, dass es keine grosse Grünfläche gebe: «Die Bewohner sollen, wie die restliche Bevölkerung, auch den Brown-Boveri- und den Trafoplatz als Freiraum nutzen können.»

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