Baden - Galgenbuck: Landeigentümer werden zur Kasse gebeten

Um den «Galgenbuck», wo ein neues Stadtquartier einmal entstehen soll, ist es seit einiger Zeit ruhig. «Die gesamte Planung dauert einiges länger als ursprünglich angenommen», erklärt Stadtammann Geri Müller. Grund sei die veränderte Rechtslage auf Bundes- und Kantonsebene. Die Verträge mit den Landeigentümern – darunter auch die Ortsbürger- und die Einwohnergemeinde der Stadt Baden – müssen entsprechend angepasst werden.
Neu gibt es eine Mehrwertabgabe. Gemäss Bundesvorschrift werden Landeigentümer, die durch eine Ein- oder Umzonung mehr Geld für ihr Land erhalten, zur Kasse gebeten. Sie haben aufgrund dieses Planungsvorteils eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent zu entrichten. «Wir müssen beim Galgenbuck diese Mehrwertabgabe jetzt noch regeln», sagt Müller.
Planungsphase zwei abgeschlossen
Der Stadtrat orientiert nun den Einwohnerrat über den Stand der Dinge beim «Galgenbuck». Anlass dazu bildet die Kreditabrechnung für die Phase zwei des «Entwicklungsrichtplans mit Partizipationsmodell», die mit rund 343 000 Franken leicht unter dem bewilligten Kredit vom Juni 2009 liegt. In dieser Phase ging es darum, die Eigentumsverhältnisse unter den Landbesitzern zu regeln. Es wurden anhand des städtebaulichen Konzepts die Geschossflächen ermittelt, wobei jeder Eigentümer ein Baufeld zugeteilt erhielt. Ebenso wurden die Landumlegung und die Pflichtbeiträge an die Infrastruktur (Erschliessung) festgelegt. 40 Prozent des gesamten Landbesitzes wurde dabei für die öffentlichen Frei- und Grünräume abgezogen, die – analog dem Entwicklungsrichtplan in Baden Nord (ABB-Areal) – an die Stadt übergehen werden.
Es seien mehrere Verhandlungsrunden notwendig gewesen, bis zwischen der Einwohnergemeinde und den Landeigentümern das Vorgehen vertraglich abgesichert werden konnte, erklärt der Stadtrat. Dem «öffentlich-rechtlichen Vertrag betreffend die Entwicklung des Gebiets Galgenbuck» haben bis auf eine Partei alle Landeigentümer zugestimmt.
Warten auf Entscheide von «oben»
Für die künftige Einzonung musste das als Fruchtfolgefläche aufgeführte Gebiet Galgenbuck dem Siedlungsgebiet zugeteilt werden. Diese Anpassung des kantonalen Richtplans genehmigte der Grosse Rat bereits im September 2013. Doch sowohl dieser Entscheid als auch die Teilrevision «Galgenbuck» der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden wurden durch die Änderung des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes blockiert. Nebst der Mehrwertabgabe, die mit der Revision des kantonalen Baugesetzes zurzeit festgesetzt werde, muss die Erschliessung nachgewiesen werden. Diese ist aufgrund der beschränkten Kapazität der Mellingerstrasse als Autobahnzubringer nur möglich, wenn die «baulichen Massnahmen» (Kreisel «Esp») umgesetzt sind. Ein Projekt erwartet der Stadtrat nicht vor 2017.
Der Planungsverlauf sieht nun vor, dass der kantonale Richtplan (vom Bund) und das revidierte Baugesetz Mitte dieses Jahres genehmigt werden. Dann geht die BNO-Teilrevision weiter. Dabei ist laut Geri Müller auch zu berücksichtigen, dass die Autobahn voll ist. Die Stadt Baden kennt bereits die Zonierung von autofreiem oder autoreduziertem Wohnen.
Verträge sowie Mehrwertabgaben müssen definiert werden, was laut Stadtrat anderthalb Jahre in Anspruch nehmen dürfte. Die Erarbeitung des Gestaltungsplans und die Landumlegung, die dann weitere anderthalb Jahr in Anspruch nehmen können, werden kaum vor 2018 gestartet.
Vor zwölf Jahren ist der «Galgenbuck» als grösste Baulandreserve auf Stadtgebiet ins Gespräch gekommen. Abgesehen vom Brisgi-Areal gibt es in Baden keine weiteren Entwicklungsgebiete mit grösseren zusammenhängenden Landflächen. Darum setzte sich der Stadtrat damals zum Ziel, für den stagnierenden Wohnungsbau dieses Gebiet zu aktivieren respektive die Entwicklungsplanung an die Hand zu nehmen. Das 15 Hektaren grosse Gebiet im Süden des bestehenden Baugebietes von Dättwil, westlich der Nationalbahnlinie gelegen, grenzt auch an die Gemeinde Fislisbach.