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Hochhaus-Boom: So mausert sich Spreitenbach zu einem kleinen Manhattan

1300 Wohnungen, die künftig höchsten Hochhäuser im Aargau, ein Multiplexkino, ein Hilton-Garden-Hotel, ein neuer Stadtpark, die Limmattalbahn: Nach Jahren des beinahe Stillstands wächst hier ein kleines Manhattan aus dem Boden. Das weckt nebst Neugier auch Ängste in der Bevölkerung.

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Die vier Bauprojekte in der Vorher-Nachher-Galerie
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In Spreitenbach leben heute 11'000 Menschen, bis 2030 sollen es 15'000 sein.
Ein Blick über den Stadtpark zeigt seitlich die künftig höchsten Hochhäuser im Aargau. Der Zentrumsschopf in der Mitte bleibt erhalten. Visualisierung/zvg
Der vordere Teil der Garage beim ShoppiTivoli kommt weg.
Entwicklungsrichtplan Neumatt Spreitenbach Dafür entsteht hier ein Freiraum zwischen ShoppiTivoli dem Multiplexkino und der geplanten Überbauung Tivoli Garten.
Aus diesem Feld wird der neue Stadtpark erwachsen.
So präsentiert sich die Aussicht aus dem geplanten Hochhaus Süd auf den künftigen Stadtpark. Visualisierung/zvg
Dieser Parkplatz beim Shoppi kommt weg. Hier entsteht ein neues Parkhaus und eine Freiraumzone
Die Baufreigabe für die Überbauung Sandäcker wird in diesen Tagen erteilt.
Hier haben die Abrissarbeiten begonnen für die Überbauung Sandäcker.
In der Überbauung Sandäcker gegenüber dem künftigen Tivoli-Garten werden das Multiplexkino samt Stadtsaal sowie 200 Wohnungen und Gewerbeflächen gebaut. Die Überbauung soll im Frühling 2019 bezugsbereit sein. Visualisierung/zvg
So sehen die Bewohner des geplanten Hochhauses HGO/Obimarkt nachts die Überbauung Sandäcker. Die Limmattalbahn führt durch den Längsbau (vorne) und überquert die Sandäckerstrasse. Visualisierung ZVG Die Limmattalbahn führt durch den Längsbau (vorne) und überquert die Sandäckerstrasse.
Hier plant die Migros seit langem den Tivoli Garten mit 420 Wohnungen, zwei Hochhäusern und einem OBI-Baumarkt
Hier plant die Migros seit langem den Tivoli Garten mit 420 Wohnungen, zwei Hochhäusern und einem OBI-Baumarkt 3
Das Projekt Tivoli-Garten wird 422 Wohnungen und den neuen OBI-Baumarkt. Die Migros investiert hier rund 200 Millionen Franken.
Das neue Vier-Stern-Hotel Hilton Garden wächst noch in die Höhe.
Ein Blick durch die Künftige Überbauung Kreuzäcker mit den 160 neuen Wohnungen.
In der Überbauung Kreuzäcker entstehen insgesamt 160 Wohnungen und das neue Vier-Stern-Hotel Hilton Garden.
So wird die Überbauung Wohn- und Gewerbezone Kreuzäcker bald aussehen: Das Viersternehotel Hilton Garden Inn befindet sich im langen Haus (hinten). Die neue Überbauung kommt zwischen der Land- und Industriestrasse zu stehen. Visualisierung
Neben rund 160 Wohnungen sind auch Gewerbeflächen von 6000 Quadratmetern geplant.
Neben Wohnraum sind auch Gewerbeflächen von etwa 6000 Quadratmetern geplant.

Die vier Bauprojekte in der Vorher-Nachher-Galerie

Ein Spaziergang vom Shoppi-Tivoli im Zentrum in Richtung Spreitenbach Ost ist (noch) nicht schön, aber er lässt erahnen, was hier bald entstehen soll: ein kleines Manhattan mitten in Spreitenbach. Einzelne Brachflächen gespickt mit Bauvisieren künden Grosses oder genauer Hohes an.
Während 15 Jahren wurde in Spreitenbach kaum gebaut. Nun entwickelt sich die Gemeinde stärker als jede andere im Bezirk Baden.

Das Dorf soll bis 2030 von 11 000 auf 15 000 Einwohner wachsen und Zuzüger aus Zürich und dem Aargau anlocken. Spreitenbach, das schweizweit vor allem als Agglogemeinde mit Shoppingcenter und Ikea wahrgenommen wird, will künftig gut verdienende Steuerzahler anlocken. Denn der Pro-Kopf-Steuerertrag ist nach wie vor einer der Tiefsten im Aargau, weil der günstige Wohnraum über Jahre eher schlecht verdienende Steuerzahler anlockte. Nun gibt sich Spreitenbach einen neuen Anstrich: modern, urban, lebenswert.

Ein Boulevard für alle Verkehrsteilnehmer

Erste Wohnsiedlungen machten bereits den Auftakt. Die über 150 Wohnungen gingen «ab Blatt» weg, das heisst, noch bevor die Baukräne positioniert waren. Die Häuser grenzen an die Landstrasse, die sich durch das gesamte Dorf zieht und zum «Spreiti-Boulevard» werden soll. «Aber nicht so wie man das von den Champs-Élysées in Paris kennt», sagt Oliver Hager, Leiter der Spreitenbacher Bauverwaltung. «Die Landstrasse wird heute vom Autoverkehr dominiert.»

Künftig sollen alle Verkehrsteilnehmer gleichberechtigt die Strasse nutzen. «Baumalleen werden sie für Fussgänger und Radfahrer zusätzlich attraktiv machen», ergänzt Hager. Ziel ist, dass sich die alten Quartiere – und insbesondere das alte Wohnblockquartier Langäcker – wieder zur Landstrasse hin öffnen. Auch weil die Limmattalbahn ab dem Shoppi-Tivoli bis zum Bahnhof Killwangen-Spreitenbach am anderen Ende des Dorfs auf dem künftigen Boulevard fahren wird.

Ebene plus 1 (E+1) heisst das Konzept, das die Mini-City für Fussgänger attraktiver machen soll. Die Idee: Fussgänger können vom Wohngebiet südlich der Landstrasse bis zur Limmat gehen, ohne je eine Strasse betreten zu müssen. Sie werden eine ganze Reihe von Stegen und Brücken zwischen den Gebäuden nutzen können. Investoren, die in Spreitenbach bauen, müssen den Anschluss an dieses Fussgängernetz sicherstellen und finanzieren.

Was rund ums ShoppiTivoli alles wächst

Eine Ausstellung im Shoppi-Tivoli zeigt derzeit, wie das Zentrum rund um den grössten Einkaufspalast der Schweiz in einigen Jahren aussehen soll. Direkt ans Shoppi sollen die zwei höchsten Hochhäuser im Aargau gebaut werden. Knapp 100 Meter hoch sollen sie werden. Das Land davor wird zum neuen Stadtpark umfunktioniert. Parkplatzflächen verschwinden in einem neuen Parkhaus zugunsten von mehr Wohn- und Freiraum mit Grünflächen. Dereinst sollen hier weitere 500 Wohnungen stehen. Das Megaprojekt ist eines von derzeit vier und steckt im Bewilligungsprozess noch in den Kinderschuhen.

Haben Sie keine Angst vor "toten" Wohnsiedlungen?

Herr Schmid, in Spreitenbach sind gleich mehrere Grossprojekte mit insgesamt 1300 Wohnungen in der Pipeline. Haben Sie keine Angst, dass Spreitenbach, wie andere Gemeinden mit «toten» Wohnbausiedlungen zu kämpfen haben wird?

Valentin Schmid: Nein, Spreitenbach hat ein Manko an neuen Wohnungen, denn es wurde sehr lange Zeit nichts gebaut und wie im gesamten Limmattal gibt es auch bei uns ein grosses Bedürfnis nach neuem Wohnraum. Damit dieser wirklich gefragt ist, muss natürlich die Qualität stimmen.

Mit attraktiven Wohnungen alleine lockt man aber noch keine gut verdienenden Mieter an.

Wichtig ist natürlich auch, dass der Anschluss an den öffentlichen Verkehr gewährleistet ist, das ist bei diesen Projekten der Fall. Sobald die Limmattalbahn gebaut ist, haben wir eine sehr attraktive Verbindung zu den Bahnhöfen Killwangen-Spreitenbach und Dietikon.

Hier gehts zum ganzen schriftlichen Interview.

Wesentlich weiter ist die Überbauung Sandäcker zwischen Ikea und Tivoli. Diese Woche wurde die Baufreigabe erteilt, heisst es aus dem Gemeindehaus, das angesichts des Bevölkerungswachstums schon jetzt zu klein ist für alle Mitarbeiter und Abteilungen. Ab Frühling 2019 sind im Sandäcker 200 Wohnungen und Gewerbeflächen bezugsbereit. Highlight: das Multiplexkino samt Stadtsaal. Gegenüber plant die Migros seit längerem den «Tivoli-Garten» mit 420 Wohnungen und einem OBI-Baumarkt. Der 200-Millione-Franken-Wurf steckt jedoch in einer Bewilligungsschlaufe.

Beinahe an der Grenze zu Dietikon erstreckt sich die Riesenbaustelle der Überbauung Kreuzäcker. Nebst 160 Wohnungen und Gewerbeflächen wird ein Hilton Garden Hotel gebaut – 4 Sterne, 117 Zimmer, 12 Event-Räume. Das Hotel wird eines der Grössten im Aargau sein und quasi eine eigene Limmatbahn-Haltestelle haben.

Vom Agglo-Image emanzipieren

Dass sich die Gemeinde von ihrem Agglo-Image emanzipiert und künftig als attraktive, urbane Wohnadresse wahrgenommen wird, davon sind Investoren und Gemeinderat überzeugt.
In der Bevölkerung mischt sich die Akzeptanz noch mit Ängsten und offenen Fragen. Einige sehen eine Chance für mehr Laufkundschaft und endlich einem Nachtleben mit Möglichkeiten zum Ausgehen.

Klar ist aber, dass die Gemeinde wegen des Bevölkerungswachstums investieren muss, insbesondere in Schulbauten. Das geht nicht ohne Steuererhöhung. Darum soll der langjährige Steuerfuss von 101 Prozent auf das kommende Jahr auf 108 Prozent angehoben werden.

Peter Wurzer, Präsident des Vereins Pro Spreitenbach, kennt die Bedenken der Alteingesessenen: «Sie fragen sich, ob so grosse Neubauten wirklich bessere Steuerzahler anlocken und ob die Infrastruktur wie Schulraum oder die Elektrizitäts- und Wasserversorgung mit dem Bauboom finanzierbar ist.»

Zwar scheine die Zentrumsentwicklung bei der Bevölkerung gut anzukommen, doch man habe auch bedenken, dass sich die Geschichte wiederholt. «In den 60er-Jahren gab es einen Run auf die damals neuen Wohnblocks in Spreitenbach, doch die gut verdienenden Einwohner zogen weg», erinnert sich Wurzer, der wie Gemeindepräsident Valentin Schmid damals im Wohnblockquartier Langäcker aufgewachsen ist. Heute leben vor allem Ausländer in den alten Blocks. Und mit 51 Prozent hat die Gemeinde nach wie vor einen der höchsten Ausländeranteile der Schweiz.

Identität der Quartiere stärken

Auch deshalb setzen viele ein Fragezeichen hinter die Identität des Dorfes. Oliver Hager begleitet zahlreiche der Projekte und die zugrunde liegende Masterplanung mit der Räumlichen Entwicklungsstrategie der Gemeinde seit Beginn.

Die Bedenken der Spreitenbacher, dass die Identität des Dorfes verloren gehen könnte ob des Baubooms, kennt er durch seine Arbeit. «Bei so viel Veränderung nach Jahren, in denen wenig gebaut wurde, ist diese Angst verständlich.» Deshalb müssten Gemeinderat und Verwaltung dafür sorgen, dass dem Wachstum eine nachhaltige Planung entgegensteht. «Wir wollen die Identität der einzelnen Quartiere herausschälen und stärken.»

Ziel sei es, dass sich die urbane Zentrumsentwicklung und der Bestand, vor allem der alte Dorfkern, nicht konkurrenzieren, sondern eine gleichberechtigte Existenz ermöglicht wird, sagt Hager. «Da nehmen wir auch die Investoren der Bauprojekte in die Pflicht.» Und letztlich müsse auch die Bevölkerung mitziehen.

"Spreitenbach wird sich vom Agglo-Image lösen"

Dem Limmattal wird bis 2050 ein Bevölkerungswachstum um 30 Prozent prognostiziert. Bernd Scholl, Professor für Raumentwicklung an der ETH Zürich, war 2010 einer der Mitinitianten zur «Ideenkonkurrenz Perspektive Raumentwicklung Limmattal». Spreitenbach könne vieles bieten, vom idyllischen alten Dorfkern und attraktiven Naherholungsgebieten hin zum urbanen Zentrum mit optimalen Verkehrsanbindungen. «Auch für Leute, die mobil sein müssen, wird die Gemeinde mit ihrer Masterplanung ein ideales Umfeld schaffen.» Für Menschen vor der Pensionierung, die zugunsten von Wohnungen mit optimaler Infrastruktur ihre Liegenschaften aufgeben wollen, werde Spreitenbach künftig eine gute Option. Die Gemeinde könne insgesamt mit gut verdienenden Steuerzahlern und einer guten Durchmischung der Bevölkerungsstruktur rechnen, so Scholl. Spreitenbach werde sich mit etwas Geduld auch vom Agglo-Image lösen können. Dafür sorge die Mund-zu-Mund-Propaganda der Neuzuzüger, aber auch die Grossinvestoren, die ihre Liegenschaften in Spreitenbach mit viel Werbung im Internet anpreisen. «Dies ist immer auch gute Werbung für die Gemeinde selber.»

Stadtpark wird Herzstück

Die Grossprojekte, die alle entlang der künftigen Limmattalbahn entstehen, verknüpfen Wohnen und Arbeiten. Heute ist dies, abgesehen vom Shoppi-Tivoli mit den zwei Wohnblocks, in Spreitenbach noch getrennt: Im Süden wohnen, im Norden arbeiten. Künftig soll sich die introvertierte Verkaufswelt im Shoppi nach aussen öffnen. Die neuen Quartiere bieten Gewerbeflächen für Restaurants, Cafés, Geschäfte und Büros. Innenhöfe und «Pocketparks» sind vom Strassenverkehr durch vier- bis fünfgeschossige lange Gebäude abgeschirmt. «Das verleiht dem Ganzen einen urbanen Charakter», sagt Hager.

Im Gegensatz dazu soll das Herzstück der Zentrumsentwicklung, der künftige Stadtpark vor dem Shoppi, die angrenzenden mit den neuen Quartieren durch zahlreiche Fuss- und Radwege verbinden. An den Rändern des Stadtparks plant der Gemeinderat Flächen für öffentliche Bauten ein, wie den Ersatz für das zu klein gewordene Gemeindehaus, ein zusätzliches Schulhaus oder eine Mehrzweckhalle.

Bis die Spreitenbacher im Park ihre Picknick-Decken ausbreiten und die Kinder nebenan Fussballspielen, werden aber die Traktoren auf jenem Feld vor dem Shoppi noch einige Male die Ernte einfahren können.

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