Botta-Projekt

Investor Zehnder: «Es gibt keine Hintermänner!»

Benno Zehnder beim Gstühl-Areal in Baden, wo er erstmals in Baden als Investor in Erscheinung trat.

Benno Zehnder beim Gstühl-Areal in Baden, wo er erstmals in Baden als Investor in Erscheinung trat.

Er will Baden wieder zur Bäderstadt machen: Benno Zehnder sagt, ob er wirklich genug Geld für das 160-Millionen-Projekt hat, warum sich die Stadt beteiligen sollte – und wann er den ersten Köpfler ins neue Bad macht.

Herr Zehnder, Sie sind der Mann, der das Bäderquartier wieder zum Blühen bringen will. Die meisten Badener kennen Sie aber nicht. Wer sind Sie?

Ich bin ein ganz normaler Mensch … Mittlerweile 60, beruflich habe ich mir meine Sporen im Bereich Treuhand und Finanzen abverdient, danach war ich lange im Ausland für den internationalen Handelskonzern Metro tätig. Nachdem meine Frau gestorben war, habe ich mich vor 20 Jahren völlig neu orientiert, Priorität hatten dann meine drei Kinder.

Ihre Frau stammte aus Ennetbaden.

Ja, ich selber bin in Birmenstorf aufgewachsen. Aber ich glaube, weiter interessiere ich als Privatperson wohl kaum.

Wohnhaft sind Sie seit langem im Kanton Zug, man sieht Sie aber manchmal mit dem Roller durch Baden fahren. Welchen Bezug haben Sie heute zur Stadt?

Viele Jahre hatte ich kaum mehr einen Bezug zu Baden. Dann ergab sich eine Gelegenheit im Gstühl-Areal: Die Überbauung kam nicht vorwärts und es wurden Alternativen gesucht. Zusammen mit einem Partner habe ich das Areal gekauft und das Bauprojekt realisiert. Seither bin ich wieder öfter hier.

Auch als Gast im Thermalbad?

Nein, dort war ich nie (lacht).

Wie kam es, dass Sie zum Investor im Bäderquartier wurden?

Die Bäder waren für mich eine Unbekannte. Ich kam über das Gstühl-Projekt ins Bäderquartier: Ein Beteiligter im Gstühl, der gleichzeitig Aktionär der Verenahof AG im Bäderquartier war, empfahl mir die Bäder, wo es wie im Gstühl auch ein Problem zu lösen gäbe.

Und Sie sagten: Klar, ich bin dabei!

Ich habe mir die Bäder und das Quartier immer wieder angeschaut. Sie haben mich nicht mehr losgelassen. So stieg ich mit 17 Prozent des Aktienkapitals bei der Verenahof AG ein – mit grossem Risiko.

Damals war das Aktionariat noch breit gestreut.

Darum war mir sofort klar, dass hier nur etwas zu machen ist, wenn man die Mehrheit und damit auch das Sagen hat. Die Gelegenheit dazu hat sich dann auch ergeben. Die Phase dauerte allerdings zwei Jahre.

Die Baukosten betragen stolze 150 bis 160 Millionen Franken. Sind Sie der Haupt-Investor? Oder gibt es Geldgeber, die im Hintergrund agieren?

Es gibt keine Hintermänner! Es ist die Verenahof AG, die investiert. Diese gehört mir beziehungsweise meinen Gesellschaften sowie der Stiftung «Gesundheitsförderung Bad Zurzach und Baden». Wir investieren zu gleichen Teilen. Auch die bisher aufgelaufenen Projektierungskosten – und das sind Millionenbeträge – haben wir nebst einem kleineren Bankkredit selber bezahlt. Von einem UBS-Bankenkonsortium bekommen wir die Kredite von rund 100 Millionen Franken.

Benno Zehnder im Interview.

Benno Zehnder im Interview.

Und Ihre Verenahof AG ist genügend finanziert?

Unsere Schuldensituation ist komfortabel. Wir sind sehr gut finanziert. Sonst hätten wir diese neun Jahre nicht überstanden.

Aber die grossen Investitionen kommen erst noch – dann kann noch vieles schiefgehen.

Ein unternehmerisches Risiko ist immer dabei, doch sowohl Stephan Güntensperger, Direktor der Stiftung, als auch ich sind überzeugt, dass hier das beste Thermalbad der Schweiz entsteht. Zudem hat die Stiftung das notwendige Know-how in der Rehabilitation und beim Betrieb von Bädern, sodass wir mit den besten Voraussetzungen starten können.

Und die Wohnungen?

Die gehen auf dem regionalen Markt sofort weg, sofern wir diese überhaupt verkaufen wollen.

Doch erst mal muss investiert werden. Haben Sie wirklich die Mittel dazu?

Auf jeden Fall.

Zeigen Sie uns Ihre Steuererklärung?

Zeigen Sie mir Ihre?

Sie sind es, der im Bäderquartier investiert!

Machen Sie sich keine Sorgen (lacht). Ich hatte das Privileg, mit 30 eine Firma mit 2500 Mitarbeitern zu leiten und zu sanieren. Dass man da etwas mehr verdient als in anderen Funktionen, ist wohl naheliegend. Auch nachher, ich habe immer wieder Firmen aufgebaut und investiert. Zudem habe ich zum Leben nie sehr viel Geld gebraucht.

Wenn das so ist und die Gewinnaussichten des Projekts so gut sind, warum wollen Sie denn, dass sich auch die Stadt beteiligt? Zeigt das nicht, dass zuwenig private Mittel vorhanden sind?

Wer ein solches Signal vermutet, liegt völlig falsch und versteht die Strukturen nicht. Eine Beteiligung war bereits vor sechs Jahren unter Stadtammann Stephan Attiger ein Thema. Es geht auch nicht darum, dass sich die Stadt an der Verenahof AG beteiligt, welche die Eigentümerin der Immobilien ist und bleiben wird. Die Rede ist von einer Beteiligung an einer Betriebsgesellschaft: Es gibt eine Betriebsgesellschaft für das Bad, für das Parkhaus und für die Rehaklinik. Die Idee wäre, dass sich die Stadt an der Betriebsgesellschaft für das Bad beteiligen würde, aus strategischer Überlegung.

Warum, wenn Sie dieses Projekt ja auch ohne Stadt realisieren?

Das Botta-Bad wird ein wesentlicher Teil des Standortmarketings werden. Darum wäre es naheliegend, wenn sich die Stadt mit 15 bis 25 Prozent an einer Gesellschaft beteiligen würde, womit sie näher beim Bad und besser eingebunden wäre.

Was müsste die Stadt für eine solche Beteiligung zahlen?

Der Betrag muss noch anhand des überarbeiteten Businessplans definiert werden.

Ein Beitrag à fonds perdu?

Keineswegs. Die Gesellschaft muss der Verenahof AG eine Pacht zahlen und soll nebenher eine vernünftige Rendite erzielen, wovon etwas zurückfliessen müsste.

Sofern ein Gewinn erwirtschaftet wird.

Davon gehen wir aus, sonst würden wir gar nicht investieren.

Warum tut sich die Stadt so schwer mit dem Entscheid?

Da müssen Sie die Behörden fragen. Dort herrscht zurzeit generell eher Zurückhaltung. Zuerst will die Stadt eine Beteiligungsstrategie ausarbeiten und dem Einwohnerrat vorlegen.

Wie kooperativ erlebten Sie die Stadt in der bisherigen Projektentwicklung?

In neun Jahren macht man unterschiedliche Erfahrungen. Es ging sicher nicht immer reibungslos, doch das liegt in der Natur der Sache. Ich will mich da selber nicht ausnehmen und bin auch nicht nachtragend.

Bis zur Baueingabe dauerte es ja ausgesprochen lang.

Wir fanden immer eine Lösung, dazu trug zu Beginn die gute Diskussionskultur zwischen Stephan Attiger und mir bei. Schwierigkeiten gab es vor zwei Jahren, als Attigers Nachfolger im Amt war und uns die Stadt, nachdem wir uns mit der Denkmalpflege geeinigt hatten, auf dem Baufeld 3 (Verenahof-Geviert) neue Auflagen machte.

Was inzwischen geklärt wurde.

Vor einem Jahr übernahm Bauvorsteher Markus Schneider das Bäder-Dossier, und gemeinsam konnten wir den gordischen Knoten glücklicherweise lösen. Sonst hätte uns das Jahre zurückgeworfen. Zweimal mussten wir Mario Botta darum bitten, den Bettel nicht hinzuwerfen.

Misstrauisch macht, dass die CS als Investorin ausgestiegen ist. Hat sie der Sache nicht getraut?

Überhaupt nicht. Wir haben gemeinsam beschlossen, eigene Wege zu gehen. Die CS hätte die Immobilien übernommen, und das mit sehr hohen Renditevorstellungen. Zudem harzte das Genehmigungs- und Projektierungsverfahren. Aber sehen Sie, ich hätte die Anteile für gutes Geld verkaufen können, auch ins Ausland ...

An Scheichs, wie das bei vielen Hotelprojekten in der Schweiz ist?

Es waren keine Scheichs, aber Investoren aus dem Ostblock. Wirtschaftlich wäre das für mich mit Abstand am lukrativsten gewesen. Für mich kam es aber nie infrage, an Ausländer zu verkaufen. Mit der Stiftung «Gesundheitsförderung Bad Zurzach und Baden» haben wir den idealen Partner gefunden, der das Know-how für dieses Geschäft mitbringt.

Das Botta-Projekt ist ehrgeizig. Ist es angesichts der grossen Konkurrenz von Thermalbädern nicht überdimensioniert?

Nein, es ist um einiges kleiner als andere Standorte: Wir sind etwa halb so gross wie Aqua Basilea, etwa halb so gross wie Bern, wir sind wesentlich kleiner als Bad Zurzach und Bad Schinznach. Es ist dummes Zeugs, wenn erzählt wird, das sei ein Mega-Projekt. Es ist ein kleineres Bad, und ja, wir hätten es noch kleiner planen können, aber das hätte viel höhere Eintrittspreise bedeutet. Das wäre wohl auch wieder nicht recht gewesen.

Es hat die richtige Grösse, um rentabel zu sein?

Absolut. Und zwar vor allem darum, weil Baden die bestmögliche, ja eine einmalige Ausgangslage hat.

Inwiefern?

Wir sind für die Kundschaft aus der Region Zürich/Limmattal bis nach Winterthur das nächstgelegene Bad. Die Lage ist für die Besucher zentral. Wir haben einen grossen Vorteil mit dem Wasser, nicht nur weil es das mineralreichste in der ganzen Schweiz ist, sondern auch, weil es mit 46 Grad aus dem Boden kommt. Das spart uns zwischen 10 und 12 Umsatzprozente bei den Energiekosten. Es wird somit eines der ökologischsten Bäder überhaupt! Und natürlich ist die Historie ein entscheidender Trumpf: Wer sonst kann sagen, dass vor 2100 Jahren schon die Römer hier gebadet haben? Kein einziges anderes Bad hat solche Vorteile!

Sie haben trotz der leidvollen Geschichte der letzten Jahrzehnte nie daran gezweifelt, dass man das Bäderquartier wieder zum Blühen bringen kann?

Nie, keine Minute! Ich bin sonst äusserst vorsichtig mit Bädern und habe viele schlechte Beispiele gesehen. Aber in Baden wird das garantiert funktionieren. Wir haben auch die richtige Preisstrategie, wir werden kein zweites Hürlimann-Bad in Zürich mit Preisen, die sich Familien nicht leisten können.

Kein Bad für die Mehrbesseren?

Unsere Zielsetzung war von Anfang an: Ein Bad für jedermann. Als Familienvater bin ich mir bewusst, wie teuer Freizeiterlebnisse sein können. Wir werden nie und nimmer 40 oder 50 Franken verlangen, wir werden etwa in der Grössenordnung von Schinznach zu liegen kommen – etwas teurer als Bad Zurzach, aber günstiger als Aqua Basilea.

Die Bäder, die Sie erwähnen, haben viel investiert und Ihr Stammpublikum gefunden. Kommt Baden nicht zu spät?

Unser grösstes Handicap ist in der Tat der Zeitfaktor. In Baden geht alles sehr langsam. Wenn Bad Schinznach einen Umbau plant, können sie blitzartig starten. Hätten wir vor fünf Jahren starten können, wäre es einfacher gewesen. Vor zehn Jahren erst recht. Aber die Vorteile von Baden überwiegen dieses Handicap.

2018 soll das Bad eröffnet werden. Was könnte den Plan noch durchkreuzen?

Bald werden wir wissen, welche Einsprachen es gibt. Eine wurde mir gegenüber schon angekündigt. Im schlimmsten Fall könnte das zu einer letzten Verzögerung führen. Die eigentliche Herausforderung wird aber mit dem Baubeginn kommen: Ab diesem Moment müssen wir die Strukturen für den Betrieb schaffen, angefangen beim Personal und Marketing. Mit der Erteilung der Baubewilligung ist meine Arbeit zum grössten Teil erledigt. Ich verstehe von der Umsetzung wenig und danach werden meine Partner aus Zurzach das Zepter in wesentlichen Teilen übernehmen. Ich selber habe bereits neue Projekte im Visier.

Wie viele Jobs werden entstehen?

Wir werden im Bäderquartier 200 bis 250 neue Arbeitsplätze schaffen. Und Baden wird nicht nur neue Stellen erhalten, sondern auch eine extrem gute Erholungszone – mit dem Botta-Bad als Anziehungspunkt. Darüber werden Architekturzeitschriften in der ganzen Welt berichten.

Zieht Botta wirklich noch? Es gibt Stimmen, die sagen, er habe seine besten Zeiten hinter sich.

Es wäre falsch, den Namen Botta zu unterschätzen. Er hat eine enorme Strahlkraft und wird ganze Heerscharen von Neugierigen hierher führen. Ich bin oft bei Mario Botta im Tessin und kann jedem nur empfehlen, sich darüber zu informieren, was für Projekte er weltweit am Laufen hat. Baden ist da eine kleinere Nummer. Ich halte es für anmassend, wenn Architekten, die gewiss schöne Projekte umsetzen, Mario Botta hintenrum kritisieren oder gar von Verschandelung des Bäderquartiers reden. Botta spielt in einer internationalen Liga. Das Projekt wurde bis auf wenige Ausnahmen leider auch nur immer hinter vorgehaltener Hand kritisiert. Ich hätte es sehr geschätzt, wenn ein Dialog stattgefunden hätte.

Fühlen Sie sich missverstanden?

Jeder kann sich selbst überzeugen, wie ich im Bäderquartier die Ochsen-Dependance saniert habe, für viel Geld. Jeder kann sich auch anschauen, was ich aus der Bären-Dependance gemacht habe, die meine Vorgänger abreissen wollten. Wir haben dieses Gebäude ausgehöhlt und traumhaft saniert. So bauen wir.

Wann werden Sie den ersten Köpfler ins neue Thermalbad machen?

Am 1. September 2018, das ist der Verena-Tag. Das ist unser Ziel.

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