Die Kreuzäcker liegen am östlichen Rand des Spreitenbacher Siedlungsgebietes, zwischen Landstrasse und Rangierbahnhof. Das Areal wird durch die Industriestrasse in das Wohn- und Gewerbegebiet (WGK) sowie die Arbeitsplatzzone (A1K) geteilt. «Der Entwicklungsstand in den beiden Baugebieten Kreuzäckern könnte nicht grösser sein», sagt Bauverwalter Oliver Hager und präzisiert: «In der Wohn- und Gewerbezone wachsen die Bauten aus dem Boden, in der Arbeitszone wird geplant und geplant.»
Und das kam so: Unterschiedliche Vorstellungen zwischen Gemeinde und Kanton über die Nutzung der A1K führten dazu, dass der Kanton eine Planungszone verfügte. Diese gilt noch längstens bis August 2017. «Wir werden alles daransetzen, dass die Arbeitszone bis dahin den hohen räumlichen und heterogenen Anforderungen entsprechend entwickelt ist», sagt Hager. Dabei müssten auch die Chancen der Limmattalbahn genutzt werden. Ihr künftiges Depot ist am Rande des Rangierbahnhofes vorgesehen.

«Das war sehr, sehr grenzwertig»

Angefangen hat alles im Frühjahr 2012 mit dem Baugesuch der Auto AG Group. Sie wollte ein Nutzfahrzeugcenter mit zirka 40 Arbeitsplätzen bauen. Das von der Gemeinde gutgeheissene Projekt wurde durch eine vom Kanton auferlegte Planungszone verhindert.
Für das auf Nutzfahrzeuge der Marken Fiat/Iveco spezialisierte Unternehmen war unbestritten: «Wir wollen uns im Limmattal etablieren, aber das Projekt Spreitenbach ist für uns gestorben», sagt CEO Robert Meyer. Auf der anderen Seite der Kantonsgrenze fanden sie eine wirtschaftsfreundlichere Situation. Ende Februar hatte in Weiningen der Spatenstich für den Garagenneubau stattgefunden.

«Was wir mit dem Kanton Aargau erlebt haben, war seh, sehr grenzwertig», kommentiert Robert Meyer das Verhalten der Aargauer Raumplanung. «Wir hatten keinerlei Rechtssicherheit mehr.» Und deshalb hatte das Unternehmen die Konsequenz gezogen und das neue Projekt in Weiningen entwickelt. Das Land in Spreitenbach hatte die Auto AG Group vom ehemaligen Spreitenbacher Bauverwalter Leo Peterhans im Baurecht erworben. «Weil wir in Spreitenbach keine Perspektive mehr hatten, mussten wir den Landerwerb rückgängig machen», sagt Meyer.
Während also die Eigentumsverhältnisse wieder klar sind, ist das Rechtsverfahren zwischen der Auto AG und dem Kanton noch hängig. «Wir sind am Aufarbeiten des Falls», sagt Meyer, ohne näher auf Details einzugehen. Sehr positiv äussert er sich über die Gemeinde: «Sie hat unser Vorhaben immer befürwortet.»

Die erste Planung ist missraten

«Es handelt sich um ein bedeutendes Gebiet und deshalb ist es extrem wichtig, dass es sachgerecht genutzt wird», begründet Kreisplaner Reto Candinas den eher ungewöhnlichen Schritt des Kantons, eine Planungszone zu verfügen. Candinas ist als Raumplaner des kantonalen Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) für die Gebiete der beiden Planungsverbände Baden Regio und Brugg Regio zuständig. Die in der A1K entstehenden Arbeitsplätze sollten möglichst auf die Limmattalbahn ausgerichtet werden. «Deshalb war ein Autohändler nicht unbedingt das, was wir uns vorstellten», sagt Candinas zum Projekt der Auto AG.

Dem Kanton schwebten verdichtete Bauten mit hoher architektonischer Qualität vor. «Darauf war die Planung der Gemeinde nicht ausgerichtet und die damals vorliegenden Baugesuche haben unsere Forderungen nicht erfüllt», sagt Candinas. Deshalb hat der Kanton den Lead für die Konkretisierung der Rahmenbedingungen für eine Überbauung des Gebiets Kreuzäcker Nord übernommen. «Zusammen mit den Grundeigentümern und der Gemeinde haben wir konzeptionell gute Voraussetzungen für die künftige Nutzung des Areals geschaffen», stellt er rückblickend fest.
Candinas attestiert der Gemeinde eine hohe Planungskompetenz: «Sie ist die qualitative Verdichtung in zentralen Lagen ideal angegangen und hat die geänderten Rahmenbedingungen aufgrund der geplanten Limmattalbahn gut in die Planung einbezogen.» Als gelungene Beispiele erwähnt er die südlichen Kreuzäcker, auf denen momentan eine Wohn- und Gewerbesiedlung mit dem Hilton Hotel entsteht und die Sandäcker wo eine Wohn- und Gewerbeüberbauung mit Pathékino und Stadtsaal vorgesehen sind. «Nur bei der A1K ist dies etwas falliert.»

Auf der Basis des erarbeiteten Entwicklungskonzeptes müsse die Gemeinde nun mit den Grundeigentümern einen Gestaltungs- und Erschliessungsplan ausarbeiten. Dieser werde eine deutlich bessere Ausnützung des Areals und Bauten zumindest in Teilbereichen mit vier bis fünf Geschosse erlauben beziehungsweise vorschreiben. «Sobald dieses grundeigentümerverbindliche Planwerk vorliegt, kann die Planungszone aufgehoben werden», sagt Candinas.

Fahre mit der Limmattalbahn

Es gibt eine Ausnahme auf dem Areal A1K: Die Viessmann AG durfte ihren Neubau erstellen. In seinen Schulungsräumen werden auch von auswärts kommende Leute ausgebildet. Damit wird die kantonale Forderung zumindest ansatzweise erfüllt, dass die Besucher einmal mit der Limmattalbahn anreisen werden. Bevor die A1K überbaut werden kann, muss noch ein neuer Erschliessungsplan ausgearbeitet werden. Unter anderem muss die Erschliessungsstrasse neu geplant werden, weil sie nach den bisherigen Vorstellungen teilweise ausserhalb der Bauzone lag. Bauverwalter Oliver Hager kann sich auch vorstellen, dass es in diesem Zusammenhang zu marginalen Landumlegungen kommt.