Standort-Analyse
Nach Ladenschliessungen: So steht es um die Einkaufsstadt Baden

Jüngste Ladenschliessungen in Baden lassen aufhorchen – eine Standort-Analyse von Chancen und Risiken.

Roman Huber
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Noch funktioniert Baden als Einkaufsstadt. Dennoch besteht verschiedenenorts in der Innenstadt Handlungsbedarf.

Noch funktioniert Baden als Einkaufsstadt. Dennoch besteht verschiedenenorts in der Innenstadt Handlungsbedarf.

Sandra Ardizzone

In jüngster Zeit haben mehrere Läden ihre Geschäftstätigkeit in der Innenstadt aufgegeben. Bei Ladenbetreibenden ist eine steigende Unzufriedenheit spürbar. Man fühle sich von der Stadt vergessen, und die Citycom Baden, Vereinigung der Gewerbetreibenden und Ladengeschäfte, würde deren Interessen zu wenig wahrnehmen, heisst es verschiedenenorts. Eine Gruppe engagierter Ladenbetreibender hat nun mit der Abteilung Standortmarketing der Stadt Baden einen Stammtisch initiiert, wo die Probleme gemeinsam ausgelegt und gelöst werden sollen.

«Die Stadt ist für attraktive Rahmenbedingungen in der Innenstadt verantwortlich, koordiniert aktiv die Anliegen der Anspruchsgruppen und vermarktet den Standort. Detailhandel, Dienstleister und Gastronomie schaffen marktkonforme Angebote und bewerben ihre Einkaufserlebnisse», beschreibt Thomas Lütolf, Leiter Standortmarketing der Stadt, die Zusammenarbeit zwischen Stadt und Gewerbetreibenden.

Stadt und Läden unter Druck

Die Stadt muss aufgrund der Finanzsituation interessiert sein, dass es Geschäftstreibenden gut geht. Die standortökonomische Situation ist wie folgt: Die Zahl der Arbeitsplätze ist weit höher als die der Einwohner, womit viel hier verdientes Geld anderswo versteuert wird. Bei gutem Laden- und Gastroangebot geben die Arbeitnehmer von ihrem Geld wieder in der Stadt aus, wovon Badens Steuerkasse profitiert.

Die Lädeler stehen verstärkt unter Druck. Es wäre zu kurz gegriffen, würde man als Grund nur die derzeit eingeschränkte Erreichbarkeit der Stadt (Baustelle Schulhausplatz) herbeiziehen. Beobachtungen haben nämlich gezeigt, dass es kaum Frequenzeinbussen gibt. Die Parkierungsmöglichkeiten sind trotz Abstrichen (Wegfall Tunnelgarage) gut. Zudem ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr gewährleistet. Die erhöhten Parkgebühren ziehen zwar keine zusätzlichen Autokunden an, sind aber kaum das Problem für ausbleibende Kundschaft. Es wurde dennoch von Lädelern vorgeschlagen, während der Bauerei am Schulhausplatz die Parkgebühren zu senken.

Neue und verpasste Chancen

Detailhandels-Experte Marcel Dietrich erklärt in der neuen Broschüre «Baden ist 100 Prozent», dass eine Verschiebung stattfinde vom stationären Verkauf ins Online-Geschäft oder ins Ausland. Damit stünden die Umsätze des Einzelhandels unter Druck. Die Einkaufsstadt Baden beurteilt Dietrich als attraktiv, das Angebot als breit und vielfältig, von preiswert bis gehoben. Ergänzend würden Aktivitäten stattfinden wie Wochenmarkt, Stadtführungen und mehr.
Als erste Schweizer Stadt trumpfte Baden 1972 mit einer verkehrsfreien Fussgängerzone in der Badstrasse auf. Damit war der Grundstein einer attraktiven Einkaufsstadt gelegt. Bahnhofumbau mit Langhaus und Nordhaus sowie die Neugestaltung der Altstadt und des Schlossbergplatzes folgten Anfang dieses Jahrhunderts. Aktuell tut sich wieder einiges: Das neue Haus zum Schlossberg (Cachet-Haus) ist in Bau, unter dem Schulhausplatz entsteht eine Ladenpassage. Und von den gestarteten Projekten im Bäderquartier sind ebenfalls Inputs zu erwarten. In einem Bericht des Fachbüros Kreaprozess Bechtold Standortentwicklung und der Abteilung Entwicklungsplanung über die Innenstadt ist wiederholt von Chancen und Risiken die Rede.

Im Gebiet Bahnhof West sind jedoch Chancen verpasst oder noch nicht wahrgenommen worden. Die Ladenpassage Stadtturmstrasse (Unterführung Blinddarm) ist schlecht angebunden und unattraktiv. Dabei hätten das Gstühl-Center mit speziellen Angeboten wie auch das Merker-Areal einiges zu bieten. Neue Impulse würden der Anschluss an den Blinddarm und die einst geplante Neugestaltung der Unterführung Rütistrasse zusammen mit einer Neuüberbauung Kriesi-Areal (ennet der Bruggerstrasse) bringen. Doch Letztere wurde primär durch eine restriktivere Höhenregulierung der Bau- und Nutzungsordnung verhindert. Dazu kommt die Velostation, die den Bau des geplanten Südhauses nun um Jahre hinauszögern wird. Die Folge davon: Das Gebiet Bahnhof West als Teil der Einkaufsstadt Baden bleibt weiterhin schlecht angebunden. Ebenso wenig tut sich derzeit auf dem Postareal. Die Hoffnungen ruhen nun auf dem Projekt Areal der Brauerei Müller, in ein paar Jahren realisiert werden soll.

Handlungsbedarf herrscht ausserdem im Metro Shop: Die Schliessung der früheren «BBC-Personenunterführung» (PU Nord) zugunsten einer zentralen Unterführung hat sich als Fehler erwiesen. In den täglichen Pendlerströmen geht heute jegliche Einkaufs-Flanier-Atmosphäre verloren. Darum bräuchte es heute ergänzend eine Personenunterführung Nord. Die ihr gestellten Aufgaben, wie sie Lütolf beschreibt, hat die Stadt nur beschränkt wahrgenommen. Es mangelt an einigem: Der Theaterplatz lädt nicht zum Verweilen. Auf der Flaniermeile Badstrasse und andernorts mangelt es an Sitzgelegenheiten. Nebst dem Gebiet Bahnhof West müsste ebenso die Vorstadt besser angebunden werden.

Auch die Hauseigentümer stehen in der Verantwortung und müssen zur Attraktivität beitragen. Nur wenn die Mietpreise für Ladenflächen angemessen sind, bleiben die Klein- oder Spezialanbieter. Sie sind für den Ladenmix ebenso wichtig wie die Filialbetriebe mit prägenden Markennamen. Und es braucht auch die Gastronomie. Die Neuüberbauung Metropol an der Badstrasse wird auch deshalb mit Spannung erwartet, soll doch dort ein Gastrobetrieb angesiedelt werden.

Die Herausforderungen

Dank der Schulhausplatz-Fussgängerpassage wird die Vorstadt (Mellingerstrasse) besser an die Innenstadt angebunden. Dies ist darum bedeutend, weil sich in der Vorstadt unter anderem mit Grieder Sport, Musikhaus Buchser oder Rohner und Thomi hochwertige Spezialgeschäfte befinden. Gespannt ist man auch auf den Ladenmix in der Fussgängerpassage. Das Falkengebäude als Ladenstandort wird von zusätzlichen Frequenzen profitieren. Durch die Gestaltung der neuen Passage wird ebenfalls der Cordulaplatz aufgewertet; die Mittlere Gasse gewinnt dabei mit.

Die obere Altstadt wurde bereits mit der Neugestaltung in der Altstadt fitgemacht. Der Weiten Gasse fehlt ein grösserer Magnet, ansonsten verfügt sie nebst einem guten Mode- und Gastroangebot mit Chäsegge, Metzgerei Müller sowie Lüscher Wohnkonzeption über kleine Magnete. Das Haus Engel, wo nebst einem Reisebüro nun ein Immobilienbüro einquartiert wird, büsst damit von seiner wichtigen Scharnierfunktion zwischen Schlossbergplatz und Weite Gasse ein.

Verkannte untere Altstadt

Mit dem netten Schild unter dem Schwibbogen ausgangs Rathausgasse wird das Problem der Ladengeschäfte in der unteren Altstadt nicht gelöst. An der oberen und unteren Halde finden sich mehrere Trouvaillen, die vorwiegend Zielkundschaft anlocken. Die Anziehungskraft würde verstärkt, wenn die Erdgeschosse konsequent belebt würden durch weitere Nischenanbieter, Gastronomie oder Ladenlokale kombiniert mit Handwerk, das hier Tradition hat. Längerfristig würde damit mehr zusätzliche Laufkundschaft angezogen. Eine Belebung der unteren Altstadt geht allerdings einher mit der Aufwertung des gesamten Limmatraums als Verweil- und Spazierzone – bis und mit Mättelisteg, was Aufgabe der Stadt wäre.

Will Baden als Einkaufsstadt bestehen, wird sie mehr dafür tun müssen. Die Stärkung der hiesigen Läden und des Einkaufserlebnisses gehört ins Pflichtenheft der Stadt. 60 Prozent der Kundschaft kommen von ausserhalb der Stadt. Mit einer Region von 120 000 Einwohnern liegt das Potenzial bereit. Wenn Angebot und Ambiance stimmen, werden viele nach Baden einkaufen gehen.

Einkaufsstadt Baden ist besser als ihr Ruf

Noch gilt der Ladenmix in Baden als gut, hält eine Studie über die Einkaufsstadt fest, welche die Abteilung Entwicklungsplanung mit dem Fachexperten Daniel Bechtold (Kreaprozess Standortentwicklung) vor über zwei Jahren durchgeführt hat. In der Innenstadt (inkl. Vorstadt) zählt man total 330 Betriebe: grosse und kleine Ladengeschäfte, Gastronomie und Dienstleistungen. Sie verteilen sich unterschiedlich auf die verschiedenen Teilgebiete: Zählt man im Gebiet Bahnhof Ost 135, so sind es in der Vorstadt (Mellingerstrasse) lediglich 27. Bei den Anbietern an Publikumsnutzungen sind gesamthaft gesehen zwischen 50 und 60 Prozent Detailhändler, und von denen liegt der Anteil der Modeanbieter bei 39 Prozent (zum Vergleich Altstadt Winterthur: 36%).
Unterschiede bestehen auch aufgrund der Lage: Während lokale Anbieter in der Altstadt mit 75 Prozent als dominant gelten, sind es in der Badstrasse 38 Prozent oder rund halb so viel; gesamthaft liegt ihr Anteil bei 58 Prozent, was als hoch gilt. Am meisten Filialbetriebe (regionale, nationale und internationale) gibt es an der Einkaufsmeile Badstrasse. Im Gebiet Bahnhof West profitieren dank vieler Arbeitsplätze die Gastrobetriebe. In der unteren Altstadt hat es primär Nischenangebote.
Das Angebotsniveau in Baden gilt zu 61 Prozent als «mittel-hoch» und «hoch», wobei die unterschiedlichen Niveaus zur Publikumsvielfalt beitragen. Die Frequenzmagnete in der Innenstadt sind die Grossanbieter Migros und Coop mit Coop City am Bahnhof sowie Manor am Schlossbergplatz, wobei Manor für den inneren Stadtbereich eine wichtige Magnetfunktion innehat.
Der Einkaufsort ist einer der gewichtigsten Faktoren, durch den sich die Stadt Baden als regionales Zentrum positionieren kann. Als punktuelle Konkurrenzstandorte gelten der Tägipark in Wettingen, der Markthof in Nussbaumen und mit einem Vollsortiment vor allem das Shoppi-Tivoli in Spreitenbach. Der Vorteil der Stadt Baden besteht in der Angebotsvielfalt und insbesondere im attraktiven Umfeld mit der Altstadtkulisse, der verkehrsfreien Innenstadt und der damit geschaffenen Flanier-Qualität. Die regionale Anziehung des Zentrums mit ihren Aussencafés wirkt ausserdem als Treffpunkt. (-RR-)

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