Baden - Neue Skyline für Baden Nord – der Weg für Mini-Hochhäuser ist frei

Die Stadt Baden will in ihrer Bau- und Nutzungsordnung (BNO) eine neue Kategorie von Bauten einführen: Bauten, die zwar höher als bislang möglich sind, aber doch nicht so hoch wie richtige Hochhäuser. In Metern ausgedrückt sind es Bauten, die bis maximal 37 Meter hoch sein und über maximal 11 Vollgeschosse verfügen dürfen.

Ein neuer Paragraf 5a – er liegt zurzeit öffentlich auf – regelt die Anforderungen an solche Bauten und den Perimeter, innerhalb dem «Höhere Bauten» grundsätzlich zulässig sind. Diese Kategorie ist nur auf dem Haselfeld (Baden Nord) vorgesehen. So schlägt es ein raumplanerisches Gutachten vor, das die Innenstadt städtebaulich analysiert hat. Der Hochhaus-Paragraf 5, der die Standorte für Hochhäuser bis 55 oder bis 70 Meter Höhe regelt, ist zurzeit aufgrund einer Beschwerde beim Regierungsrat blockiert. Ein Entscheid ist demnächst zu erwarten.

Klare Vorgaben für höhere Bauten

Voraussetzung für höhere Bauten ist, dass sie sich gut in den städtebaulichen Kontext einfügen. Darum besteht die Pflicht, ein Gestaltungsplanverfahren durchzuführen, das auch die verkehrsplanerische Eignung sicherstellen soll. Ein zusätzlich in Auftrag gegebenes Verkehrsgutachten prüfte die Verkehrssituation und kam zum Schluss, dass eine weitere Verdichtung, die Mehrverkehr nach sich ziehen würde, nicht verkraftbar wäre. So kann für höhere Bauten die minimalste Anzahl an Pflichtparkplätzen erstellt werden; unter bestimmten Voraussetzungen kann gemäss jüngster BNO-Teilrevision autoreduziert bis autofrei gebaut werden.

An höhere Bauten werden auch erhöhte Anforderungen gestellt, was die Architektur betrifft. Die Stadt kann von der Bauherrschaft die Durchführung eines Architekturwettbewerbes verlangen. Mit der Kategorie «Höhere Bauten» will die Stadt keine zusätzliche Verdichtung. Vielmehr soll es damit möglich sein, Bauvolumen so zu verteilen, dass einerseits städtebaulich hochwertige Lösungen möglich und andererseits qualitätsvolle Grün- und Freiräume geschaffen werden können.

Kompromiss für Axpo-Areal

Die Teilrevision «Höhere Bauten» wurde ausgelöst, weil zurzeit mehrere Arealentwicklungen in der Innenstadt im Gange sind, die an den geltenden, nicht mehr zeitgemässen Zonenvorschriften scheitern würden. Im Vordergrund stehen das Areal der Brauerei Müller (westlich des Bahnhofs), dasjenige der Axpo (östlich der Bahnlinie bis Parkstrasse) sowie das Postareal (östlich neben dem Bahnhof). Während auf dem Postareal (inklusive «Royal») zurzeit Stillstand herrscht, sind die Planungen auf den anderen beiden Arealen gemeinsam beziehungsweise begleitet von der Stadt Baden weiter fortgeschritten.

Von der Kategorie «Höhere Bauten» wird man auf dem Areal Brauerei Müller profitieren können. Weil das Axpo-Areal nicht auf dem Haselfeld (Innenstadtzone Nord) liegt, ist die Kategorie «Höhere Bauten» dort nicht zulässig. Wie Daniela Nay, Projektleiterin der BNO-Teilrevision, Abteilung Planung und Bau der Stadt Baden, erklärt, habe man mit der Axpo jedoch eine Lösung gefunden, wonach mit einer Sondernutzungsplanung drei zusätzliche Geschosse (also 8) ermöglicht würden.

Eine Lücke wird gefüllt

Mit der Kategorie «Höhere Bauten» wird ausserdem das bereits bestehende neue Trafogebäude (Hotel mit Wohnungen) legalisiert. Dieses liegt mit 30 Metern Höhe eigentlich über der zulässigen Höhe für Gebäude in der Innenstadtzone Nord, die 24,5 Meter beträgt und lediglich um zwei Meter überschritten werden könnte. Auch so betrachtet füllt der neue Paragraf 5 respektive die Kategorie «Höhere Bauten» eine Regelungslücke. Im Übrigen kennt auch das Baugesetz des Kantons Aargau keine Definition von Hochhäusern.

Hans Wanner, einer der Beschwerdeführer gegen die Hochhaus-Perimeter, spricht «von einem Schritt in die richtige Richtung», was die städtebauliche Entwicklung in Baden Nord betrifft. Auch das raumplanerische Gutachten spricht bei seinen Argumenten für höhere Bauten von «wichtigen Schnittstellen, die im Stadtgrundriss markiert werden», von «städtebaulichen Torsituationen» und von «stärkerer Betonung der Stadträume».

Die Gesamtrevision der BNO werde zeigen, ob in weiteren Gebieten höhere Bauten ermöglicht würden. Daniela Nay spricht von Dättwil und den andern Stadtquartieren, wo allenfalls solche Höhen in einer künftigen Regelung denkbar wären. In der Innenstadt stütze man sich auf das Gutachten. Darum werde es dort im Sinne der Planungsbeständigkeit kaum ein Rückkommen geben, erklärt Nay.