Bevölkerungswachstum

Niederrohrdorf will den Ortskern stärken und die innere Verdichtung fördern

Ein Ergänzungsplan soll die zahlreichen Sondernutzungspläne im Ortskern rund um das Gemeindehaus ablösen.

Ein Ergänzungsplan soll die zahlreichen Sondernutzungspläne im Ortskern rund um das Gemeindehaus ablösen.

Zurzeit liegt die Revision der Nutzungsplanung auf. Zentral sind die Entwicklung des Ortskernes und der dazugehörende Ergänzungsplan.

In den vergangenen zehn Jahren ist Niederrohrdorf stark gewachsen: Die Bevölkerungszahl hat um mehr als 25 Prozent oder um über 840 Personen zugenommen. Per Ende Oktober wohnten 4129 Menschen im Dorf. Bis 2035 sollen es rund 4400 sein.

Das Potenzial zur Verdichtung hat Niederrohrdorf schon stark ausgeschöpft. Die revidierte Bau- und Nutzungsplanung (BNO) setzt deshalb die Entwicklung des Ortskernes ins Zentrum. Die BNO mit dem Ergänzungsplan über die Kernzone und das Gebiet Bünt liegt bis zum 2. Dezember öffentlich zur Mitwirkung auf.

Teilweise nicht mehr als zwei Geschosse erlaubt

Ein zentraler Punkt der neuen BNO ist der Ergänzungsplan «Schutzbereich Ortskern». Er löst die detaillierteren Sondernutzungspläne in diesem Ortsteil ab, weist aber immer noch mehr Vorgaben für die Grundstückbesitzer und Bauherren auf als die Bestimmungen der jeweiligen Bauzonen.

Das Instrument «Ergänzungsplan» soll den Ortskern stärken und beleben. Dieser hat identitätsstiftende Funktion und ist bedeutend für die kommunale Versorgung sowie als Treffpunkt. Er soll eine angemessen dichte Bebauung, einen guten Nutzungsmix und öffentliche Plätze mit guter Aufenthaltsqualität aufweisen.

Der Schutzbereich legt Bereiche für zweigeschossige Bauten, teilweise mit obligatorischem Satteldach, den Freiraum Bünt oder erhaltenswerten Baumgruppen und Zwangsbaulinien für ortsbaulich prägende Baufluchten fest. Der Ergänzungsplan beruht auf dem Masterplan «Kernzone/Bünt», der nur für die Behörden verbindlich ist. Der Masterplan dient der Behörde als Grundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben.

Mit einer Siedlungsdichte von 63,7 Einwohnern pro Hektare (Stand 2017) in den überbauten Gebieten weist Niederrohrdorf eine verhältnismässig hohe Einwohnerdichte auf. Vom Kanton vorgegeben wären mindestens 40 Einwohner pro Hektare in den überbauten und 60 Einwohner pro Hektare in noch unüberbauten Gebieten. Die Gesamtfläche der unüberbauten Wohn- und Mischzonen beträgt in Niederrohrdorf 3,47 Hektaren, auf denen gemäss Planungsbericht bis 2040 eine Einwohnerdichte von 72 Einwohnern pro Hektare erreicht werden kann.

Nur wenige Umzonungen sind vorgesehen

Mit verschiedenen Massnahmen wie Sondernutzungsplänen und dem Verzicht auf eine Ausnützungsziffer in der BNO hat Niederrohrdorf bereits verschiedene Massnahmen getroffen, um die innere Verdichtung zu fördern. Zudem bestehen zahlreiche Fachkommissionen, die beratend und allenfalls kontrollierend tätig sind.

Eine weitere Verdichtung strebt die Gemeinde in der revidierten BNO mit der Aufhebung der maximalen Wohnungsanzahl bei Mehrfamilienhäusern in der Zone Wohnzone W2 oder dem Verbot von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser in der Wohnzone W3 an. Es sind flächenmässig kleinere Umzonungen vorgesehen, mehrheitlich von der Kern- in die Wohnzone 3.

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