Baden
So darf man in der Stadt künftig bauen – neu gibt es Zonen für Hochhäuser

Wo, was, wie hoch, unter welchen Bedingungen und zu welchen Nutzungen künftig auf Stadtgebiet gebaut oder baulich verändert werden darf, wird mit der revidierten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gegenüber der heutigen Ordnung zum Teil geändert.

Roman Huber
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Hinten: Wohnhochhäuser Bel Etage (Baubeginn steht bevor), vorne die geplanten Hochhäuser Ost und Nord auf dem ABB-Areal.

Hinten: Wohnhochhäuser Bel Etage (Baubeginn steht bevor), vorne die geplanten Hochhäuser Ost und Nord auf dem ABB-Areal.

Der überarbeitete BNO-Entwurf liegt zurzeit in einem zweiten Mitwirkungsverfahren öffentlich auf. Wichtig ist für den Grundeigentümer bzw. Bauherrn, dass mit der neuen Fassung nebst BNO, Nutzungsplan und allenfalls Sondernutzungsplänen die vom Einwohnerrat erlassenen Reglemente verbindlich sind.

Gegenüber der zurzeit geltenden BNO ist die neue Fassung rechtlich und sprachlich den übergeordneten Gesetzen (Bund und Kanton) nachgeführt worden. Ausserdem liegen die Schwerpunkte bei punktuellen Verdichtungsmöglichkeiten unter Wahrung der städtebaulichen und naturräumlichen Qualitäten. So werden Hochhausperimeter, Grünflächenziffern und die Ensembleschutzzonen mit den Beschrieben und Zielen in der neuen BNO eingefügt.

In der überarbeiteten Fassung des BNO-Entwurfs wird die Höhe künftiger Hochhäuser limitiert. Die Standorte (Hochhausperimeter 1 und 2) bestehender und weiterer möglicher Hochhäuser auf Stadtgebiet sind im Hochhauskonzept (Architekten Diener & Diener, Basel, Martin Steinmann, Aarau) gemäss Siedlungsstruktur und Stadtraum definiert.

Mit der Sondernutzungsplanung für Arealüberbauungen wird wie bis anhin ein zusätzliches Geschoss gewährt. Zwei zusätzliche Geschosse sind in der Kern-, Zentrums- oder Gewerbezone 5 (5-geschossig) möglich, ebenso in den Gebieten Verenaäcker (Römerstrasse und Bahnlinie) sowie Hahnrain (am Schlossberg).

Weil der Annexbau der Stadtcasino AG nicht mehr aktuell ist, wünschten die ehemaligen Initianten der Kurparkinitiative, dass der entsprechende Passus gestrichen würde. Die revidierte BNO lässt im Kurpark die Möglichkeit einer Hochbaute nach wie vor offen.

Über 100 Anträge

Gemäss BNO ist für grössere Neubauten (mit Sondernutzungsplänen) der Minergie-Standard vorgeschrieben. Das autoreduzierte Wohnen hat ebenfalls Eingang in die BNO gefunden – nicht aber autofreies Wohnen – und ist in allen Wohngebieten möglich. Angepasst und gelockert wurde die Regelung der Grünflächenziffer; sie ist bei benachbarten Grundstücken unter bestimmten Bedingungen sogar übertragbar. Übertragbar sind auch die Nutzungsanteile in der Bäderzone, womit Bäder- oder auch Wohnnutzung von einer Liegenschaft auf eine andere übertragen werden kann.

Im Jahr 2009 wurde die BNO-Revision aufgegleist. Aufgrund dringender Bedürfnisse hat man die Teiländerung in Baden Nord vor drei Jahren und die Teiländerung am Limmatknie im vergangenen Jahr vorgezogen. Dass die Revision der übrigen BNO ein Jahr im Verzug liegt, hat primär einen Grund: Beim ersten Mitwirkungsverfahren August/September 2011 gingen über 100 Anträge ein. Sie stammen zum überwiegenden Teil von Direktbetroffenen (Grundeigentümern oder Anwohnern). Ebenso liessen sich politische Parteien dazu vernehmen.

«Wir haben alle Anträge bearbeitet und geprüft», erklärt Daniela Nay, Abteilung Planung und Bau. Wo es möglich gewesen sei, habe man in der Spezialkommission sowie im Projektteam nach einvernehmlichen Lösungen gesucht. Weil nun der neue Entwurf der BNO einige wichtige Änderungen auf sich vereint, hat der Stadtrat entschlossen, ein zweites Mitwirkungsverfahren durchzuführen.

Auch die BNO hält fest, wie sich die Stadt ökologisch, ökonomisch und städtebaulich/architektonisch entwickeln soll. Dafür wurden Ziele gesetzt, die rechtlich als Planungsgrundsätze gelten und befolgt werden müssen. Dabei handelt es sich nicht um messbare Grössen, sondern um dehnbare und nicht zuletzt auch politisch auslegbare Anforderungen.