Wohlenschwil spielt derzeit trotz seiner Einwohnerzahl von gerade mal 1479 Personen eine grosse Rolle im Aargau. Als erste Gemeinde des Kantons hat Wohlenschwil den Mehrwertausgleich bei Einzonungen in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) gesetzlich verankert.

Eigentlich wäre dies kaum der Rede wert, wenn da nicht der Grosse Rat gewesen wäre. Dieser hat sich nämlich bei der letzten Baugesetzrevision gegen die entsprechende Vorgabe des Bundes gesperrt. «Wir haben damit im Prinzip die Kantons-Stufe übersprungen», sagt der zuständige Wohlenschwiler Gemeinderat Roland Ruckstuhl. «Unter anderem zur Abklärung der Gemeindeautonomie gegenüber dem Kanton mussten wir deshalb sogar einen Anwalt verpflichten.»

Zwischenzeitlich hat der Kanton den entsprechenden Paragrafen der Wohlenschwiler BNO gar in die Musterbauordnung übernommen. Entsprechend stolz ist Ruckstuhl: «Das freut mich natürlich.» Gemeindeschreiber Markus Jost ergänzt nicht minder stolz: «Ich hatte schon viele Telefonanrufe von anderen Gemeinden, die unser Modell nun übernehmen wollen. Das wird sich nun verbreiten.» Schade sei aber, dass die Gemeinde kein Copyright auf dem Modell habe. «Die Erarbeitung war für uns mit sehr viel Aufwand und auch Kosten verbunden», betont Jost.

25 statt 60 Prozent Abschöpfung

Gestützt auf den neuen BNO-Paragrafen schöpft die Gemeinde bei Einzonungen künftig 25 Prozent der Wertdifferenz der Grundstücke vor und nach der Einzonung ab. Gemäss einem entsprechenden Bundesgerichtsentscheid wäre gar eine Abschöpfung von bis zu 60 Prozent grundsätzlich möglich.

Zur Berechnung der Höhe des Mehrwertausgleichs wurden in der BNO die Grundstückswerte festgelegt. Landwirtschaftsland wird mit 10 Franken pro Quadratmeter und Bauland mit 350 bis 400 Franken bewertet. Vom Differenzbetrag werden 130 Franken pro Quadratmeter für die Kosten zur Herbeiführung der Baureife des Landes abgezogen. «Diese Werte sind fix und ändern sich nicht mehr», sagt Ruckstuhl.

Damit tragen sowohl die Gemeinde wie auch die Grundeigentümer ein Restrisiko bei künftigen Verschiebungen der Marktpreise. «Land wird jedoch immer knapper. Entsprechend dürfte der Wert kaum sinken», fügt Jost an. Die Regelung spreche deshalb eher zugunsten der Landeigentümer. Der Mehrwertausgleich wird spätestens nach sechs Jahren ab Rechtskraft der Einzonung zur Zahlung fällig.

Einzonung bringt 1,2 Millionen

Angestossen wurde die Änderung der Wohlenschwiler BNO durch die Revision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. In den darin geplanten Um- und Einzonungen sind zehn Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 18722 Quadratmeter vom Mehrwertausgleich betroffen. Das spült der Gemeinde rund 1,2 Millionen Franken in die Kasse. Die Gemeinde muss diese Einnahmen allerdings zweckgebunden für Massnahmen der Raumplanung verwenden.

Parallel zur Rechtsgrundlage in der BNO hat die Gemeinde mit den aktuell betroffenen Grundeigentümern öffentlich-rechtliche Verträge abgeschlossen. Damit wäre die aktuelle Revision auch bei einer allfälligen Nichtgenehmigung des BNO-Vorhabens problemlos durchsetzbar.

Endgültig ist die gesetzliche Verankerung des Mehrwertausgleichs in der Wohlenschwiler BNO aber noch nicht. Bis Ende Monat läuft die 30-tägige Einsprachefrist beim Verwaltungsgericht. Der stellvertretende Leiter der Abteilung Raumentwicklung des Kantons Aargau, Jörg Hartmann, rechnet aber nicht mehr mit Beschwerden.