Baurecht

Baurecht – was es zu beachten gilt

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Es ist alles andere als eine Ausnahmesituation: Der eine will sein Land nicht verkaufen, der andere will bauen, hat aber kein Grundstück. Die Lösung: Bauen im Baurecht – oft auch als „Landkauf auf Zeit“ bezeichnet. Hier erfahren Sie, was Sie dazu wissen müssen.

Was passiert bei der Vergabe eines Baurechts? Der Grundstückseigentümer „vermietet“ sein Land und räumt dem „Mieter“ das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Das Grundstück wird in der Folge als „baurechtsbelastet“ bezeichnet. Die gesetzlichen Grundlagen zum Baurecht sind im Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) in den Artikeln 675 und 779 seit über 100 Jahren festgelegt.

Festgehalten werden die Vereinbarungen in einem Baurechtsvertrag. Darin einigen sich Baurechtsgeber (also der Eigentümer des Bodens) und Baurechtsnehmer (also der Eigentümer des Baus) über „Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen“ (Artikel 779b ZGB).

Baurechtsverträge werden für mindestens 30 und höchstens 100 Jahre abgeschlossen, müssen notariell beglaubigt werden und können jederzeit verlängert werden. Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen. Es ist übertragbar und kann infolgedessen vererbt, verkauft oder verschenkt werden. Ausserdem kann es mit einer Hypothek belastet werden.

Der Baurechtszins

Für das Baurecht zahlt der Baurechtsnehmer dem Baurechtsgeber einen sogenannten Baurechtszins. Dieser wird von den Vertragspartnern frei festgelegt und ist in der Regel jährlich zu entrichten. Darüber hinaus sollte er im Laufe der Vertragszeit im Hinblick auf die allgemeine Kostenentwicklung regelmässig (zum Beispiel alle fünf oder alle zehn Jahre) angepasst werden. Denkbar sind dabei verschiedene Varianten. Der Zins kann zum Beispiel mit dem Landesindex der Konsumentenpreise oder den Hypothekarzinsen gekoppelt werden. Je nach Teuerung und Kapitalmarkt kann das einen grossen Unterschied ausmachen.

Der Inhalt eines Baurechtsvertrags kann frei festgelegt werden. Darin kann der Baurechtsgeber etwa auf die Art der Bebauung Einfluss nehmen. So kann mit dem Baurecht zum Beispiel eine Förderung des gemeinnützigen Bauens angestrebt werden. Mehr als die Hälfte des im Baurecht genutzten Lands gehört Gemeinden und Stiftungen. Sie können dem Baurechtsnehmer soziale und ökologische Auflagen machen. In der Stadt Zürich etwa stehen 5.000 Genossenschaftswohnungen auf städtischem Baurechtsboden. Die Stadt gewährt dafür einen Zins weit unter Marktwert, verlangt aber im Gegenzug, dass die Wohnungen günstig bleiben.

Was passiert nach Ende der Vertragslaufzeit?

Am Ende der festgelegten Vertragslaufzeit fällt das Bauwerk in den Besitz des Grundeigentümers, was als „Heimfall“ bezeichnet wird. Der Baurechtsnehmer beziehungsweise seine Rechtsnachfolger müssen ausziehen. Dafür erhalten sie vom Baurechtsgeber eine „angemessene Entschädigung“ (ZGB, Art. 779d).

Wie diese sogenannte „Heimfallentschädigung“ berechnet wird, muss im Baurechtvertrag geregelt werden. Üblich sind Heimfallentschädigungen von 70 bis 80 Prozent des zukünftigen Zustandswertes (weil ein Baurechtsobjekt schwieriger weiterzuverkaufen ist als eines samt Boden). Da der Zustand und damit der Wert eines Bauwerks von Bauqualität, Nutzungsintensität und Unterhalt abhängt, ist es allerdings schwierig, den Wert in bis zu 100 Jahren zu schätzen.

Durch den Heimfall behält der Baurechtsgeber langfristig die Gestaltungshoheit über das im Baurecht abgegebene Areal. Wenn der Baurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten verletzt (den Baurechtzins schuldig bleibt, die Liegenschaft verwahrlosen lässt, etc.), kann der Grundeigentümer schon vor Vertragsablauf eine Rücknahme des Baurechts verlangen. Auch in diesem Fall muss er für die Bauten eine Entschädigung leisten.

Nutzen und Risiken

Was praktisch tönt, erweist sich in der Praxis häufig als kompliziert. Das liegt einerseits an der langen Vertragslaufzeit, die eine finanzielle Einschätzung erschwert. Andererseits haben die Parteien bei der Gestaltung des Vertrags grossen Spielraum. Das kann im optimalen Fall zu einer Win-Win-Situation führen, umgekehrt aber auch Konfliktpotenzial bergen.

Der Baurechtsgeber profitiert im Wesentlichen in zwei Punkten: Er kann mit seinem Boden eine langfristige und direkte Rendite erzielen, ohne dass er diesen verkaufen oder dass er sich finanziell – mit einem eigenen Bauprojekt – engagieren muss. Zudem gibt er als Eigentümer des Areals die Kontrolle nicht vollständig ab und kann den planerischen und gestalterischen Prozess weiterhin mitbestimmen.

Die über den Baurechtsvertrag besiegelte Trennung von Boden und Gebäuden führt bei den Vertragspartnern zu unterschiedlichen Risikosituationen. Der Baurechtsnehmer trägt die Kostenrisiken für die Erstellung und den späteren Unterhalt des Bauwerks. Und er setzt sich den Preisschwankungen auf dem Nutzermarkt aus. Dem Baurechtsgeber bleibt das Risiko der Landwertentwicklung. Zwei Risiken, die beide Parteien gleichermassen betreffen, sind Dauer und Ende des Vertrags. Dessen vorzeitige Änderung ist nämlich nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.

Verschiedene Modelle zur Zinsberechnung

Es gibt verschiedene Zinsberechnungsmodelle – von denen keines perfekt ist.

Beim traditionellen Baurechtsvertrag wird der Baurechtszins aus der Multiplikation des Verkehrswertes des Landes mit dem Zinsfuss der Kantonalbank berechnet. Der jährliche Baurechtszins beträgt beispielsweise 150.000 Franken, wenn der Grundstückswert 5 Millionen und der Hypothekarzins der Kantonalbank 3 Prozent beträgt. Alternativ wird der traditionelle Baurechtsvertrag so ausgestaltet, dass der Zins als Anteil am Wert der Gesamtanlage, also Grundstück und Gebäude, berechnet wird.

Beim sogenannten „Zürcher Modell“ bezahlt der Baurechtsnehmer bei Vertragsabschluss einmalig den Gegenwert der künftig geschuldeten Baurechtszinsen. Vorteil: Es sind keine späteren Anpassungen erforderlich. Nachteil: Der Baurechtsnehmer muss über genug Eigenkapital verfügen.

Grundidee des „Basler Modells“ ist, dass Baurechtsnehmer und -geber gleichberechtigte Partner sind (daher manchmal auch der Name „partnerschaftliches Modell“). Das bedeutet, dass sowohl die Risiken als auch die Rendite geteilt werden und zwar proportional zum jeweiligen Beitrag der beiden Parteien. Der Beitrag berechnet sich dabei aus den Werten, welche die jeweilige Partei einbringt. Beim

Baurechtsgeber ist dies der Landwert, beim Baurechtsnehmer sind es die Investitionen ins Gebäude. Der Baurechtsgeber erhält demzufolge einen Baurechtszins gemäss folgender Formel: Baurechtszins = Nettoertrag x Landwert / (Landwert + Gebäudewert).

Damit die Aufteilung stets partnerschaftlich erfolgt, gilt es, eine Anpassung des Baurechtszinses vorzunehmen, wenn sich etwa der Landwert (beispielsweise durch Bodenpreisänderungen) oder der Gebäudewert (beispielsweise durch wertvermehrende Investitionen) ändert.

Der Vorteil dieser Variante liegt darin, dass beide Baurechtspartner gleichermassen an der Entwicklung der Liegenschaft partizipieren und sie sich somit sowohl die Erträge als auch die Risiken teilen. Der Nachteil: Das Gebäude verliert mit der Zeit an Wert, während die Landpreise in der Regel mit der Zeit ansteigen. Dies verschiebt den impliziten Kapitaleinsatz und damit die Baurechtszinse bis zum nächsten Sanierungszeitpunkt kontinuierlich zu Ungunsten des Baurechtsnehmers.

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