Mietrecht

Nur noch Personen in einer Notlage sollen den Anfangsmietzins anfechten dürfen

In der Praxis werden die Anfangsmietzinse nur mit grosser Zurückhaltung angefochten. Martin Rütschi/Keystone

In der Praxis werden die Anfangsmietzinse nur mit grosser Zurückhaltung angefochten. Martin Rütschi/Keystone

Das Bundesgericht gibt zwei Genfern recht, die in Zürich eine Wohnung an bester Lage bezogen und sogleich den Mietzins angefochten haben: Er sei zu hoch und daher missbräuchlich.

Eine 3,5-Zimmer-Wohnung für 3900 Franken Miete pro Monat plus 300 Franken Nebenkosten: Zwei Genfer unterschrieben den Vertrag, zogen in die Wohnung an bester Lage in der Stadt Zürich ein und fochten den Mietzins sogleich an. Er sei zu hoch und daher missbräuchlich. Wegen der angespannten Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt hätten sie keine andere Wahl gehabt, als den Anfangsmietzins zu akzeptieren. Vor dem Miet- und später dem Obergericht blitzten die Männer mit einem Jahreseinkommen von 180 000 Franken ab. Die Anfechtung sei unzulässig. Das Bundesgericht in Lausanne gab ihnen aber Recht – und nun reagiert die Politik.

Die Lausanner Richter hielten fest, dass die Mieter keine Notlage nachweisen müssen, um den Anfangsmietzins anzufechten. Es genüge, dass die Wohnungslage angespannt sei. Der Hauseigentümerverband sprach von einem «fatalen» Entscheid: Ihr Präsident, Nationalrat Hans Egloff (ZH/SVP), reichte eine parlamentarische Initiative ein. Das Bundesgericht habe die Hürden für die Anfechtung des Anfangsmietzinses «erheblich gesenkt» und der Grundsatz von Treu und Glaube werde untergraben. «Ich möchte die Möglichkeit zur Anfechtung des Anfangsmietzinses nicht abschaffen», sagt Hans Egloff. Die Anfechtung soll jedoch nur noch möglich sein, wenn sich ein Mieter in einer «persönlichen oder familiären Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen sah». Die Rechtskommission des Nationalrates hat den Vorstoss mit 18 zu 6 Stimmen gut geheissen.

Die SP-Vertreter argumentierten vergeblich, dass das Recht der Mieter damit drastisch eingeschränkt werde. In der Praxis würden die Anfangsmietzinsen nur mit grosser Zurückhaltung angefochten. Gemäss dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) werden auf jährlich rund 300 000 Wohnungswechsel 1000 Anfangsmieten angefochten. Der Verband kritisiert den Entscheid der Kommission. Denn die höchsten Mietzinssprünge gebe es bei Mieterwechseln.

Klagewille blieb aus

Der HEV und der SMV schätzen das Urteil des Bundesgerichts völlig unterschiedlich ein. Für Walter Angst, Kommunikationschef des Zürcher Mieterverbandes, bestätigte das Bundesgerichtsurteil lediglich die bisherige Praxis: «Die Lausanner Richter ermahnten das Zürcher Obergericht, sich an das Gesetz zu halten», sagt Angst. Entsprechend hatte das Urteil vom Juni letzten Jahres auch keinen Effekt. Die vom HEV befürchtete grosse Klagewelle blieb aus. Gemäss einem Bericht des «Tages-Anzeigers» sind nach dem Urteil vor der Zürcher Schlichtungsbehörde nicht mehr Anfangsmietzinse angefochten worden als zuvor. Offen ist allerdings, ob die knapp 16 Fälle pro Monat öfter zugunsten der Mieter enden. Eine Statistik dazu fehlt.

Walter Angst unterstellt Egloff, dass er das Instrument zur Anfechtung der Anfangsmiete aushebeln will, damit seine Klientel Rendite Bolzen kann: «Wenn man seine Logik zu Ende denkt, könnten nur noch von Obdachlosigkeit bedrohte Menschen den Anfangsmietzins anfechten, alle anderen, die einen Vertrag mit einer überrissenen Miete unterzeichnen, wären nicht mehr geschützt.»

Stimmt die Kommission des Ständerates dem Vorstoss ebenfalls zu, wird eine Gesetzesänderung ausgearbeitet.

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