Wohnungsinitiative

Überhitzter Wohnungsmarkt: Braucht es eine fixe Quote für günstige gemeinnützige Wohnungen?

In vielen Grossstädten entstanden zuletzt neue Genossenschaftswohnungen.

In vielen Grossstädten entstanden zuletzt neue Genossenschaftswohnungen.

Am 9. Februar stimmt die Schweiz über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» ab. Diese fordert, dass 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen gemeinnützig sein müssen. Doch wo der Wohnungsmarkt umkämpft ist, wird der gemeinnützige Wohnungsbau schon heute opt stark gefördert.

Den Schweizer Wohnungsmarkt umbauen, und zwar grundlegend: Nichts weniger als das setzt sich der Mieterverband mit seiner Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» zum Ziel. Sie will den Bau von gemeinnützigen Wohnungen forcieren. Diese sind rund 15 Prozent günstiger als konventionelle Mietwohnungen, weil das Prinzip der Kostenmiete angewendet wird. Falls die Initiative am 9. Februar angenommen wird, steht künftig in der Bundesverfassung, dass jede zehnte neu gebaute Wohnung im Land gemeinnützig sein muss.

Heute beträgt der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen am Wohnungsbestand zwischen vier und fünf Prozent, je nachdem, wie man rechnet. Gerade in den grösseren Städten ist er aber teilweise massiv höher. Das Immobilienberatungsunternehmen Wüest und Partner hat ermittelt, das in Städten mit mehr als 15000 Wohnungen rund jede zehnte Wohnung eine gemeinnützige ist. In Zürich, dem Schweizer Spitzenreiter, ist es nach Angaben der Stadt sogar jede vierte.

Verschiedene Städte erfüllen 10-Prozent-Quote

Auch andere Grossstädte erreichen Werte von zehn Prozent oder mehr – und die Tendenz ist vielerorts steigend. Der überhitzte Wohnungsmarkt ist dort ein Dauerthema, was sich auch an der Urne manifestiert hat: Etwa in Basel, Bern, Luzern oder Zürich hat das Stimmvolk in den letzten Jahren eine verstärkte Förderung von günstigem Wohnraum eingefordert. Zürich will den Anteil der gemeinnützigen Wohnungen bis 2050 auf 33 Prozent ausbauen, Basel strebt bis dann einen Viertel an, Luzern bis 2037 16 Prozent.

Der Druck aus der Bevölkerung spiegelt sich in den Neubaustatistiken; im Nachgang zu Abstimmungen getroffene Massnahmen tragen erste Früchte. Verschiedene Städte, in denen der Wohnraum besonders begehrt ist, erfüllten den von der Initiative geforderten 10-Prozent-Anteil gemeinnütziger Wohnungen bei den neu gebauten Wohnungen in den letzten Jahren. In Basel lag er 2017 und 2018 bei rund 20 Prozent, in Zürich sogar noch höher: 2018 bei 30, 2017 bei 47 Prozent. Auch andere übertreffen die Quote, teilweise deutlich.

Gerade dort, wo die Mietpreise besonders stark gestiegen und die Leerwohnungsziffern besonders tief sind, wird die geforderte 10-Prozent-Quote also oft bereits erreicht. Für Hans Egloff, den Präsidenten des Hauseigentümerverbands (HEV), ein Beleg dafür, dass es die Initiative nicht braucht. «Wo es nötig ist, läuft bereits viel. Kantonale oder städtische Programme sind viel hilfreicher als eine nationale Lösung», sagt der ehemalige Zürcher SVP-Nationalrat. Eine «starre Quote» habe auch deshalb nichts in der Verfassung verloren.

Das sieht Michael Töngi anders. Der grüne Nationalrat sitzt im Vorstand des Mieterverbands Schweiz. Und er sagt, dass die Initiative auch in jenen Städten, die schon heute viel in den Ausbau des gemeinnützigen Wohnraums investieren, Wirkung entfalten würde. «Nur schon, weil der Bund sich dann stärker einbringen und seinen Förderfonds weiter aufstocken müsste», sagt der Luzerner. Dazu kämen neue Instrumente, allen voran das Vorkaufsrecht bei Grundstücken, die sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen. Der Mieterverband will den Gemeinden erlauben, ein solches einzuführen. Dadurch könnten sie geeignete Grundstücke zu Marktpreisen erwerben, um etwa eine Genossenschaftssiedlung zu ermöglichen.

Mieterverband will keine Planungsbehörde

Ein zentraler Streitpunkt im Abstimmungskampf ist die Frage, wie die 10-Prozent-Quote umgesetzt würde. Und was für Folgen es hätte, wenn sie in der Verfassung steht. Das Nein-Lager befürchtet einen «bürokratischen Kontrollapparat», der darüber wachen müsste, dass die Quote auch tatsächlich eingehalten wird. Es warnt, dass Bund, Kantone und Gemeinden gemeinnützige Wohnungen bauen müssen, um die Quote zu erfüllen – und das vielleicht auch noch an Orten, an denen es gar keinen Bedarf gibt. «Dazu kommt die jahrelange Unsicherheit, bis wir die Umsetzung festgelegt haben. Das wird sich auf jedes Bauprojekt im Land auswirken», sagt Egloff.

Michael Töngi schwebt eine andere Umsetzung vor. Er sagt, der Mieterverband wolle keine Planungsbehörde, die schweizweit über die Einhaltung der Quote wacht. Und schon gar nicht soll die Initiative zur Folge haben, dass kleine Dörfer auf dem Land sich an der 10-Prozent-Marke orientieren müssen. «Wir wollen einen nationalen Richtwert einführen und neue Instrumente bereitstellen», sagt Töngi. Nach drei, vier Jahren soll die Wirkung überprüft werden. «Und dann», sagt der Luzerner, «gilt es, Bilanz zu ziehen und bei Nichterreichens des Ziels mit neuen Massnahmen zu reagieren». Er denkt etwa an Zonenvorschriften, die den Bau gemeinnütziger Wohnungen fördern. Oder die Gründung von Stiftungen durch die öffentliche Hand.

Autor

Dominic Wirth

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