Studie

Kritische Nähe: «Wertschmelze» im Umfeld von Atomanlagen

Die Wertverluste von Häusern in der Nachbarschaft von Atomkraftwerken verlaufen nicht strikt linear. Im direkten Umfeld wiegen tiefere Steuern die negativen Auswirkungen teilweise auf.  Grafik: IAZI AG/Uni Bern

Die Wertverluste von Häusern in der Nachbarschaft von Atomkraftwerken verlaufen nicht strikt linear. Im direkten Umfeld wiegen tiefere Steuern die negativen Auswirkungen teilweise auf. Grafik: IAZI AG/Uni Bern

Liegenschaften in AKW-Nähe verlieren bis zu 9 Prozent an Wert – neue Projekte werfen ihre Schatten voraus. Eine Studie des Instituts für Finanzmanagement der Uni Bern zeigt dies wissenschaftlich fundiert auf.

Einfamilienhäuser in der Nähe von Atomanlagen verlieren an Wert – es sei denn, sie liegen direkt neben einem Atomkraftwerk: Denn dann wiegen die günstigen Steuern, welche Standortgemeinden dank hoher Abgaben der Betreiber bieten können, den Wertverlust wieder auf.

Eine Studie des Instituts für Finanzmanagement der Uni Bern zeigt dies wissenschaftlich fundiert auf. Studienautor Roman C. Ballmer zieht darin den Schluss, dass Atomkraftwerke das Preisniveau von Immobilien in der Schweiz «erheblich beeinflussen» und dass sich dieser Effekt speziell in Regionen mit leistungsstarken Anlagen «schwerwiegend auswirkt».

Bisher stützte man sich auf Annahmen ab, die auf Meinungsumfragen basierten. Die Studie «Auswirkungen von nuklearen Anlagen auf die Schweizer Immobilienpreise» basiert nun erstmals auf effektiven Transaktionsdaten. Diese sind vom Zürcher Immobilienberatungsunternehmen IAZI AG erarbeitet worden und berücksichtigen rund 37000 Handänderungen, die im Zeitraum 1981 bis 2007 getätigt worden sind.

«Kritische» Nähe: 2,5 bis 4 Kilometer

Als «Kernaussage» hält Studien-Verfasser Roman C. Ballmer fest, dass «zwischen der Distanz zu einem AKW und den Immobilienpreisen kein strikt linearer Zusammenhang besteht». Auffallend sei, «dass die grössten Wertverluste nicht explizit in den AKW-Gemeinden selber anfallen, sondern im Bereich zwischen 2,5 und 4 Kilometern.»

Diese Erkenntnis stehe im Widerspruch zur allgemeinen Annahme, dass für Liegenschaften in unmittelbarer AKW-Nähe kein Markt vorhanden wäre: Direkt neben dem Werk betrage der Preisabschlag denn auch «nur» rund 2 Prozent. Ballmer: «Offenbar gibt es durchaus Leute, die den Anlagen positiv gestimmt sind und den Standort aus beruflichen oder privaten Gründen als geeignet ansehen.»

Tiefere Steuern als Kompensation

Als weiteren gewichtigen Grund nennt die IAZI AG die «positive Nachfragestimulanz» in direkter AKW-Umgebung: «Die betroffenen Gemeinden erhalten Entschädigungszahlungen, die über Steuervergünstigungen oder Infrastruktureinrichtungen an die Bevölkerung weitergegeben werden und somit Einfluss auf die Marktpreise der Liegenschaften ausüben. Die Standortattraktivität wird somit massgeblich von der Präsenz eines AKW beeinflusst.»

Studienautor Ballmer hält dazu fest, dass generell davon auszugehen ist, «dass diejenigen Regionen real am stärksten unter dem Preiseinfluss einer Nuklearanlage zu leiden haben, welche unmittelbar ausserhalb der entschädigten Zone liegen. In diesen Gemeinden sind Immobilien einem gewissen Wertverlust ausgesetzt, können aber nur bedingt von den wirtschaftlichen Vorteilen einer Anlage profitieren».

Neben der Distanz zu einem AKW hat sich auch die Leistungskraft der Anlagen als wesentlicher Einflussfaktor erwiesen: Je stärker die Werke sind, desto grösser ist der Effekt der Wertverminderung. Konkret: Rund um das Atomkraftwerk Mühleberg (Leistung 373 Megawatt) beträgt der Wertabschlag «nur» die Hälfte des Verlustes im Umfeld des mehr als dreimal stärkeren Atomkraftwerks Leibstadt (1165 Megawatt).

In dieser Konstellation verliert ein Einfamilienhaus in unmittelbarer Nähe zu Leibstadt – im Vergleich zu jener in 20 Kilometer Entfernung zum Atomkraftwerk – 6 Prozent an Wert, während für den gleichen Fall rund ums Atomkraftwerk Mühleberg nur ein Abschlag von 3 Prozent festgestellt wird.

Was bewirken neue Anlagen?

Gemäss der Studie wirkt sich auch die hohe Dichte von Atomanlagen im Raum Aargau/Solothurn aus, und zwar in Form von generell 2 bis 3 Prozent höheren Werteinbussen im Vergleich zum Raum Mühleberg. Für Ballmer ist dies «sehr wahrscheinlich eine Folge der geografischen Nähe» von gleich drei KKW-Standorten (Leibstadt, Beznau und Gösgen).

Das Thema Ballung dürfte in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen, denn wenn – wie von der Elektrizitätswirtschaft forciert – in der Schweiz zwei neue Atomkraftwerke gebaut werden, dann wird dies im direkten Umfeld schon bestehender Anlagen (Gösgen, Mühleberg oder Beznau) geschehen.

Kommt im Fall Gösgen noch hinzu, dass die Region Niederamt auch noch für den Bau einer Lagerstätte für radioaktive Abfälle zur Diskussion steht. Gemäss Autor Ballmer liegt jedenfalls das Thema einer weiteren Studie auf der Hand. Nämlich zur Frage, ob nicht alleine schon «aufgrund der zahlreichen Berichterstattungen zu den potenziellen Endlagerstandorten ein Ankündigungseffekt auf den lokalen Immobilienmarkt» entsteht. Ein negativer, versteht sich.

Meistgesehen

Artboard 1