Immobilien

Der Markt für Immobilienanlagen ist ausgetrocknet

«Hotspot» Genfersee: Die immer höheren Immobilienpreise lassen die Renditen sinken.

«Hotspot» Genfersee: Die immer höheren Immobilienpreise lassen die Renditen sinken.

Aus Mangel an Alternativen kaufen Pensionskassen mehr Liegenschaften. Diese sind attraktiv, weil sie regelmässig Mieteinnahmen ausschütten. Mit dieser Strategie steigern sie aber auch die Risiken.

Pensionskassen haben ihre Mittel in den vergangenen Jahren massiv in Immobilieninvestments umgeschichtet. Im Jahr 2002 hatten die Vorsorgeinstitute 7,9 Prozent der verwalteten Vermögen in Liegenschaften investiert. Ende des vergangenen Jahres waren es 21,1 Prozent. Das geht aus der gestern veröffentlichten Studie zum Immobilienmarkt 2012 der Credit Suisse hervor.

«So ist es kein Wunder, dass der Markt für Direktanlagen ausgetrocknet ist und sich ein intensiver Wettbewerb um jedes Direktanlageobjekt abspielt, sodass Immobilieninvestments derzeit eine teure Angelegenheit sind», heisst es in der Studie. Davon betroffen sind gemäss Studien-Co-Autor Fredy Hasenmaile in erster Linie Renditeliegenschaften, grosse Überbauungen, die regelmässige Mietzahlungen abwerfen. Zur Folge hat das deutliche steigende Preise. Seit 2004 sind gemäss den Zahlen der Credit Suisse die Preise für Renditenliegenschaften um 30 Prozent gestiegen. In der überhitzten Region um den Genfersee haben die Preise in der gleichen Zeit gar um mehr als 60 Prozent zugelegt.

Immer noch anständige Renditen

Die Pensionskassen erzielen im Schnitt aber immer noch anständige Renditen. Für ein Investment im Kanton Genf resultierte im vergangenen Jahr trotz der Preisavancen für ein neues Objekt immer noch eine Jahresperformance von 5,9 Prozent. Im Vergleich zu Bundesobligationen, die in den vergangen Jahren bei gewissen Laufzeiten wegen der hohen Nachfrage zum Teil negative Verfallsrenditen aufwiesen, sind Immobilien für Pensionskassen also ein Eldorado.

So ist denn auch nicht zu erwarten, dass dieser Trend abrupt abreissen wird. Denn trotz der zum Teil desolaten Lage, die sich bei einzelnen Kassen aufgrund der Deckungslücken der künftigen

Renten ergeben, nehmen die Vorsorgeinstitute derzeit mehr Geld ein, als sie ausschütten. Gemäss Hasenmaile beträgt der Einnahmeüberschuss 19,1 Milliarden Franken. Immobilien sind dabei aufgrund des langen Anlagehorizonts und ihrer regelmässigen Ausschüttungen (Mieteinnahmen) attraktiv. Zudem reduzieren sie die Abhängigkeit der Pensionskassen von den Finanzmärkten.

Mietwohnungen stehen leer

Dem Markt erweisen die Pensionskassen aber einen Bärendienst: Denn in der Schweiz ist derzeit Wohneigentum stärker gefragt, als es Mietwohnungen sind (siehe Kasten). So ist denn auch die Leerstandquote bei Mietwohnungen in den letzten Jahren gestiegen, während sie sich bei Eigentumswohnungen rückläufig entwickelt hat. Wegen der gestiegenen Preise handeln sich die Pensionskassen zudem Risiken ein. Wobei auch Bewertungstricks angewendet werden.

Um nämlich die hohen Preise zu rechtfertigen, müssen die Kassen in ihren Bewertungsmodellen mit tiefen Zinsen operieren. Damit steigt die Gefahr, dass bei steigenden Zinsen der Buchwert der Objekte unter Druck kommt, weil die künftigen Mieteinnahmen weniger wert sind und eine Kasse entsprechenden Wertberichtigungen vornehmen muss.

Projektentwicklungen

Einen Ausweg aus dieser Situation bieten gemäss Hasenmaile Investments in so genannte Projektentwicklungen, weil hier die Kosten tiefer respektive die Renditen höher ausfallen (wenngleich damit auch das Risiko steigt). Gemeint ist die Beteiligung an grösseren Bauprojekten im Planungsstadium. Doch im Schnitt haben die Kassen ihre Neubauinvestitionen in den letzten 16 Jahren zurückgefahren.

Letztlich landen dann die Wohnbauten über den Einkauf nach der Fertigstellung doch wieder in den Portfolios der institutionellen Anleger. Allerdings zu schlechteren Konditionen. «Die Frage, weshalb Pensionskassen nicht früher in die Wertschöpfungskette einsteigen, bleibt damit unbeantwortet», sagt Hasenmaile.

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