Zweitwohnungen

Grafik zeigt, wie Markt kollabiert: Ferienwohnungen für 4,7 Milliarden zu haben

Blick von der gegenüberliegenden Talseite auf das «goldene Ei» in Davos. Von 38 den Residenzen vor dem 5-Stern-Hotel sind erst 20 verkauft.

Blick von der gegenüberliegenden Talseite auf das «goldene Ei» in Davos. Von 38 den Residenzen vor dem 5-Stern-Hotel sind erst 20 verkauft.

Das Überangebot in den Tourismusgemeinden lässt sich nur abbauen, wenn die Preise weiter sinken.

Elf Zweitwohnungen verkaufen sich problemlos. Fünf sind noch erhältlich im Wohnblock, den das Bauunternehmen Dénériaz im Skikurort Ovronnaz (VS) gebaut hat. Dann kommt der 11. März 2012: An diesem Sonntag nehmen die Stimmbürger die Zweitwohnungsinitiative hauchdünn an.

«Danach habe ich keine Anrufe von Interessenten mehr erhalten», sagt Alain Métrailler. Daher habe sich auch die Frage nach einem Preisnachlass nie gestellt, sagt der Besitzer der Dénériaz SA und Präsident des Walliser Baumeisterverbands: «Es gibt ja keine Nachfrage nach den Objekten. Der Markt für Zweitwohnungen ist total zusammengebrochen. Im Wallis finden kaum mehr Verkäufe statt.»

Bessere Ansicht für PC-Nutzer: Klicken Sie in der Grafik auf dieses Symbol Fullscreen, um die Karte in voller Grösse zu sehen.


Grafik: Elia Diehl

CartoDB: Zweitwohnungen (Absolute Zahlen nach Gemeinden)

9439 Objekte auf dem Markt

Dabei ist das Angebot im Rhone-Kanton mit 4653 Zweitwohnungen so gross wie nie. In Graubünden sind 2032 Ferienwohnungen auf dem Markt, im Tessin 1348. Das zeigen aktuellste Zahlen des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest & Partner.

Die der «Nordwestschweiz» vorliegenden Daten basieren auf Verkaufsinseraten. Insgesamt sind 9439 Objekte im Wert von mehr als 4,7 Milliarden Franken in den Tourismusregionen erhältlich.

Bessere Ansicht für PC-Nutzer: Klicken Sie in der Grafik auf dieses Symbol Fullscreen, um die Karte in voller Grösse zu sehen.


Grafik: Elia Diehl

CartoDB: Entwicklung der zum Kauf ausgeschriebenen Eigentumswohnungen in den touristischen Gemeinden der Schweiz von 2003 bis 2015. (Zahlen des jeweils 3. Quartals)

Die Auswahl reicht von einer 1,5-Zimmer-Wohnung für rund 200 000 Franken in Alvaneu (GR) bis zum Super-Chalet im Wert von gegen 20 Millionen Franken in Zermatt (VS). Käufer finden sich für Objekte, die weniger als eine Million kosten. Oder für Luxusbauten im Wert von mehreren Millionen. Wohnungen zwischen einer und zwei Millionen Franken sind laut dem UBS-Immobilienexperten Matthias Holzhey schwierig abzusetzen.

Grafik: Elia Diehl

Infografik: So entwickelte sich das Ferienwohnungsangebot bis Ende September 2015

Robert Weinert von Wüest & Partner sagt: «Es gibt sowohl Neubauten mit gehobenen Wohnungen, als auch überteuerte Altwohnungen, die keine Käufer finden.»
Die Promotoren des Baubooms in den Alpen blendeten zu lange aus, dass die Annahme der Zweitwohnungsinitiative, der starke Franken und die Krise im Euroraum die Nachfrage nach Ferienwohnungen abstürzen lässt.

«Wir haben uns verschätzt», sagt Bauunternehmer Métrailler. Sie hätten gedacht, die Annahme der Zweitwohnungsinitiative erhöhe wenigstens die Nachfrage. Sie erhöhe die Nachfrage nach bereits bewilligten Zweitwohnungen, weil sich das Angebot verknappe. Eingetroffen sei das Gegenteil: «Die Käufer blieben aus, weil sie die Initiative verunsichert hat. Sie fragen sich, was passiert, wenn sie die Wohnung in zehn Jahren verkaufen möchten.»

Offen ist, ob sich der blockierte Markt ab Januar belebt, wenn das Gesetz zur Zweitwohnungsinitiative in Kraft ist. Zwar ist mehr oder weniger gebaut, was gebaut werden konnte.

Doch seit 2011 trennen sich vermehrt Ausländer von ihren Wohnungen. Sie wollen ihre Gewinne auf den Liegenschaften realisieren. Als Verkäufer profitieren sie vom starken Franken.

Zudem sei es für Schweizer viel billiger, im Ausland eine Ferienwohnung zu mieten oder ein Hotelzimmer zu buchen, sagt UBS-Immobilienexperte Matthias Holzhey: «Daher ist der Erwerb einer Ferienwohnung in der Schweiz noch ausgeprägter zu einem Luxusgut geworden.»

Preise sanken bis zu 20 Prozent

Noch im Jahr 2007 übernahmen nämlich Ausländer laut Holzhey mehr als 1000 Ferienwohnungen: «Das entsprach fast der Hälfte der neugebauten Zweitwohnungen.» Wegen des starken Frankens fallen sie nun als Käufer aus.

Das waren in Zermatt die Engländer, im Oberengadin die Italiener und in Davos die Deutschen. Der Notar und Präsident der Burgergemeinde Zermatt, Andreas Biner, sagt: «Auch deswegen werden beinahe keine Zweitwohnungen mehr verkauft. Abschlüsse finden nur statt, wenn der Verkäufer zu einem massiven Preisnachlass bereit ist.»

Bis das aktuelle Angebot vom Markt absorbiert werden könne, dauere es vier bis fünf Jahre, sagt Immobilienexperte Holzhey: «Zudem funktioniert das nur, wenn die Preise weiter sinken.» Die Preissteigerungen für Wohneigentum, wie sie bis 2012 in den touristischen Regionen erzielt werden konnten, seien vorbei: «Im Unterwallis zahlt man für Objekte bereits 15 bis 20 Prozent weniger.»

Nun geht der Bauindustrie der Schnauf aus. Der Preisdruck steigt, die Margen schrumpfen. Der Walliser Verbandspräsident Métrailler sagt: «Wir wissen nicht, wie sich das im kommenden Jahr entwickeln wird.» Denn nun erhöhten sich die Leerstände in Mietwohnungen im Tal ebenfalls.

Das sind die Kurorte mit dem höchsten Angebot an Zweitwohnungen

Daher sei offen, ob Aufträge in den Büchern der Baufirmen ausgeführt werden können, so Métrailler: «Sehr schwer wird es für Unternehmen, die nur in den Berggebieten tätig sind.»

Der Präsident des Bündner Baumeisterverbands, Markus Derungs, sagt: «Für uns ist der Zusammenbruch des Markts für Zweitwohnungen dramatisch. Bei uns in Davos gibt es im Wohnbau im kommenden Jahr keine Baugesuche. Null. Da läuft nichts.»

Solange Gesetz und Verordnung zur Zweitwohnungsinitiative nicht in Kraft seien, liessen sich auch Altbauten kaum mehr sanieren: «Verändert ein Besitzer sein Wohnhaus, riskiert er, dass es als Erstwohnungsobjekt eingestuft wird. Dann verliert es an Wert.»

Fachleute wandern ab

Die Einbrüche im Wohnungsbau betragen laut Derungs in touristischen Regionen im Bündnerland 30 bis 60 Prozent. Der Verband rechnet mit einem Verlust von 2000 bis 2500 Stellen im Bauhaupt- und Baunebengewerbe des Kantons.

So ungleich ist das Ferienwohnungsangebot verteilt

Laut Derungs setzte der Abbau 2013 ein: «Der Hauptschnitt dürfte in diesem Winter kommen.» Erste Firmen bauten im Engadin Arbeitsstellen ab, andere gerieten gar in finanzielle Schwierigkeiten, bestätigt der grösste Bauunternehmer in St. Moritz, Markus Testa: «In der Bauindustrie rollt eine Lawine ins Tal. Wir haben mit unserer Firma Hartmann in Chur eine Filiale eröffnet und bauen dort das Kantonsspital. Churer Bauunternehmer expandieren im Kanton Zürich.»

Bereits verliessen Fachleute das Engadin, weil sie hier oben keine beruflichen Perspektiven mehr für sich sähen, sagt Testa: «Ich selbst kenne einen Bauführer, einen Bauleiter sowie einen Architekten, die ins Unterland zügelten.»

Autor

Elia Diehl

Elia Diehl

Meistgesehen

Artboard 1