In der Schweiz stehen aktuell 2,6 Prozent aller Mietwohnungen leer. Bei den neu erstellen Mietwohnungen waren es zuletzt gar rund 10 Prozent. Das ist die direkte Folge eines lang anhaltenden Booms im Mietwohnungsbau, ausgelöst durch rekordtiefe Zinsen. Eine Studie der Grossbank UBS zeigt auf, welche Zweitrundeneffekte der Boom hat. Die Mieten von Altbauten werden nachgeben, die Preise von Eigentumswohnungen ebenso.

Die rund 60'000 leeren Mietwohnungen haben eine Trendwende herbeigeführt. 2013 hatten die Mieten, zu denen Wohnungen neu angeboten werden, um 3,5 Prozent zugenommen. Danach stiegen diese Angebotsmieten jedes Jahr ein bisschen weniger. 2016 sanken sie erstmals seit zehn Jahren deutlich, um 1,5 Prozent. Dieser Abwärtstrend beschleunigte sich 2018 nochmals, die Mieten sanken um 2,1 Prozent.

In dem Stil wird es weitergehen, sagen die UBS-Ökonomen. In ihrem Urteil werden nächstes Jahr noch immer mehr Wohnungen gebaut, als es braucht. Das zeigen die Baubewilligungen, wo sich eine Trendwende erst ab Mitte 2019 abzeichnet. Auch wenn Leerstände die Investoren schmerzen, erwarten sie dennoch höhere Renditen als auf Staatsanleihen. Die Zuwanderung hat zwar wieder etwas angezogen. Aber nicht so stark, dass Neuankömmlinge alle die Neubauten füllen würden.

Also wird es noch mehr leere Wohnungen geben, glauben die UBS-Ökonomen. Nächstes Jahr werden 8000 Wohnungen dazu kommen. Total werden es dann 80 000 leere Miet- und Eigentumswohnungen sein. Somit werden die Mieten nochmals unter Druck geraten. «Der Rückgang der Angebotsmieten dürfte anhalten und sich tendenziell sogar noch beschleunigen», schreiben die Experten.

Mit anderen Worten wird der Kampf um Mieter härter. Das gilt vor allem für die Kantone Solothurn und Aargau, wo schon länger ein hoher Anteil an Wohnungen auf neue Mieter wartet. Zuletzt waren es 5,8 Prozent respektive 5,1 Prozent. Mittlerweile ist das gleiche Phänomen verstärkt in der Ostschweiz zu beobachten. Schaffhausen, Thurgau und St. Gallen verzeichneten 2018 die grössten Anstiege der Leerstandquote aller Deutschschweizer Kantone. Im Thurgau sind 4,5 Prozent der Mietwohnungen zu haben, in Schaffhausen 4,4 Prozent, in St. Gallen 3,8 Prozent.

Das sind schlechte Nachrichten für Vermieter, und wie die UBS sagt, künftig vor allem für Vermieter von Altbauten. Bislang kamen sie nämlich vergleichsweise glimpflich davon. Die Mieten von Altbauten, für die neue Bewohner gesucht werden, liegen aktuell nur rund 3 Prozent tiefer als Ende 2015. Der Rückgang war damit deutlich geringer als bei den Neubauten, wo die Mieten rund 10 Prozent tiefer liegen. Doch drehen sich die Verhältnisse nun zuungunsten älterer Liegenschaften.

Ein Mittel im Kampf um Mieter

«Der Anstieg der Leerstände hat sich zu den Altbauten verlagert», schreiben UBS-Ökonomen. Bei den Neubauten hingegen seien diese zuletzt gleich hoch geblieben. Über kurz oder lang werden die Vermieter älterer Liegenschaften also reagieren müssen und die Mieten noch deutlicher senken. «Die Vermieter von Altbauobjekten haben ihre Erwartungen noch weniger den Marktverhältnissen angepasst und werden nun den Verdrängungswettbewerb vermehrt zu spüren bekommen», sagt UBS-Ökonom Matthias Holzhey.

Mietsenkungen sind ein Mittel im Kampf um Mieter, ein anderes ist die Verjüngung der Liegenschaft. Tatsächlich zeigt die Statistik, dass Gesuche für den Umbau von Liegenschaften stark zugenommen haben. Bei den Gesuchen geht es zwar auch um Büros oder Läden. Aber die Zunahme war besonders in Kantonen zu beobachten, die viele Leerständen haben. Daher deuten Experten die steigenden Umbau-Gesuche als Zeichen, dass mehr Geld in ältere Wohnungen fliesst. Deren Eigentümer müssen sich nach der Decke strecken.

Mittlerweile ist der Boom im Mietwohnungsbau übergeschwappt auf den Markt für Eigentumswohnungen. «Leerstände erhöhen den Preisdruck auf Wohnimmobilien», schrieben die Experten vom Immobilienberater IAZI kürzlich. Eigentumswohnungen wurden im dritten Quartal 2018 zu Preisen verkauft, die um 1,1 Prozent tiefer lagen als im Vorquartal. Beim IAZI erklärt man sich dies so, dass Mieten durch den Bauboom attraktiver wurde. Eine ähnliche Entwicklung lasse sich bei den Einfamilienhäusern feststellen.

Dennoch hält sich bei den Mietern die Freude nach wie vor in Grenzen. Wer heute einen Mietvertrag abschliesst, zahlt zwar durchschnittlich immerhin etwas weniger als ein Jahr zuvor. Aber im Vergleich zum Jahr 2005 muss er etwa 17 Prozent mehr Miete zahlen. In Grosszentren wie Zürich gar 23 Prozent mehr, wie Ökonomen der Credit Suisse aufzeigen. Ein Wohnungswechsel ist daher in den meisten Fällen noch immer eine teure Angelegenheit. Bis sich Wohnungswechsel häufiger auch finanziell lohnen, müssen die Mieten noch um einiges tiefer fallen.